近期，國際物業顧問萊坊（Knight Frank）對香港住宅市場的最新預測，無疑在市場上激起陣陣漣漪。這份展望描繪了一幅對比鮮明的景象：一手住宅樓價預計將面臨最多達3%的跌幅，而一般住宅租金卻逆勢上揚，預計有3%至5%的升幅。這「樓價跌、租金升」的特殊格局，不僅令潛在的買家和租客感到困惑，也考驗著業主和投資者的智慧。究竟是什麼力量在同時拉扯著這兩個緊密相連的市場？這份看似矛盾的預測背後，隱藏著怎樣的市場邏輯？
樓價的下行壓力：多重因素的交織
萊坊預計今年住宅樓價最多下跌3%，這並非無的放矢，而是當前市場環境下多重因素交織的結果。
首先，市場上龐大的「貨尾」量是樓價承壓的主因之一。大量已建成但尚未售出的一手住宅單位積壓，給發展商帶來去庫存的壓力。為了加快銷售，發展商往往會採取提供折扣或各類優惠的策略，這無疑會對二手市場的價格構成壓力，並影響整體樓價的表現。萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，由於有大量未售出的庫存，發展商將繼續提供折扣去庫存，為香港樓價帶來壓力。 截至今年（2025年）6月，市場上仍有約1.75萬個一手單位未售出，而未來18個月還將有逾3萬個一手住宅單位投入市場。
其次，儘管市場對減息抱有憧憬，但實際高息環境的影響仍在持續。高昂的借貸成本降低了潛在買家的負擔能力，削弱了他們的入市意願。雖然一個月銀行同業拆息（HIBOR）已有所回落，但相較於過往樓市復甦時的低息環境仍處於高位。 這使得「供樓」的成本依然相對較高，部分觀望的買家選擇暫緩置業計劃。
此外，全球經濟前景的不確定性以及本地經濟的復甦步伐，也影響著市場情緒和購買力。在經濟下行風險猶存的背景下，投資者和自住買家都傾向於採取更為謹慎的態度，入市決策更為審慎。
租金的上升動力：需求的結構性變化
與樓價的疲軟形成對比，一般住宅租金卻展現出強勁的上升勢頭，預計升幅達3%至5%。這背後的推動力，主要源於需求的結構性變化。
政府近年來積極推行的各類人才引進計劃，為香港帶來了大量新的勞動人口和專才。這些新來港人士在短期內通常會選擇租賃房屋作為過渡，形成了龐大的租賃需求。美聯物業的報告指出，政府的吸引人才計劃，包括「高才通」和「優才計劃」，吸納了不少新移民和專才，他們會選擇先租住一段時期，然後才判斷是否買樓。 在過去一年半，透過各項輸入人才計劃抵港的人才超過13萬人，同步到港的受養人數目亦高達12萬人，兩者合計已高達25萬人，自然亦產生了龐大住屋需求。
同時，政府增加大學招收非本地學生的資助名額，也為租賃市場帶來了額外需求。這些學生在尋找校外住宿時，會湧入私人租賃市場，尤其是在大學附近的區域，進一步推高了租金水平。美聯物業的研究顯示，近年香港獲批准的學生簽証數目不斷增加，2023年批出62,000人，較2019年增加約48%。而2023年施政報告宣布會將資助大學的非本地學生名額比例加倍至4成，相信學生簽證數量將大機會進一步上升。 由於學校提供的宿舍非常有限，他們都得在私人租賃市場物色居所，令租賃市場的供應變得非常緊張，租金因而被搶高。
此外，由於樓價下跌前景不明朗，部分原本考慮置業的本地用家轉而選擇租樓，這種「選租代買」的現象，也增加了租賃市場的需求，使得供求矛盾更加明顯。
「樓價跌、租金升」：市場博弈下的寫照
「樓價跌、租金升」的現象，看似矛盾，實則反映了當前香港住宅市場的複雜性。銷售市場受到宏觀經濟、利率水平以及龐大供應量的壓制，價格難以提振；而租賃市場則受惠於結構性的人口流入和「選租代買」的趨勢，需求端表現強勁，推動物業租金持續向上。
這種背離的走勢對不同的市場參與者帶來不同的影響。對於有意置業的買家而言，樓價的下跌似乎是個好消息，但高企的租金意味著他們在置業前的租房成本增加。對於業主而言，雖然物業的資產價值可能暫時縮水，但租金收入的增長可以在一定程度上彌補這部分損失。對於投資者而言，租金回報率的提升可能會增加物業的吸引力，尤其是在未來利率可能回落的預期下。
然而，萊坊的預測是基於當前的市場狀況和趨勢，未來市場的走向仍受多種不確定因素影響。全球經濟復甦的力度、利率政策的調整、以及政府未來可能出台的措施，都可能改變市場的運行軌跡。
未來的展望：尋找新的平衡點
萊坊的報告為我們描繪了今年香港住宅市場可能面臨的挑戰與機遇。樓價的溫和下跌，或許是市場在經歷多年上漲後的理性調整；而租金的穩步上升，則凸顯了香港作為國際都會對人才的持續吸引力以及住屋需求的堅實基礎。
展望未來，香港住宅市場能否找到新的平衡點，將取決於上述各項因素的演變。隨著時間推移，如果高息環境有所緩解，或者發展商的去庫存策略取得成效，樓價的下行壓力可能會減輕。同時，如果人才流入的速度放緩，或者租賃供應量顯著增加，租金的上升勢頭也可能趨於平緩。
在這個充滿變數的市場中，不論是自住還是投資，深入了解市場動態，審慎評估風險，才能做出更明智的決策。萊坊的預測提供了一個重要的參考視角，提醒著我們市場的變化是多面向且相互影響的。在這個樓價與租金走勢「分道揚鑣」的時代，洞察市場的細微變化，或許才是掌握先機的關鍵。
