樓市風向標：下半年能否迎來小陽春？
香港樓市，一個牽動萬家燈火的神經線。過去一段時間，市場經歷了高低起伏，從早前的觀望到全面撤辣後的短暫熱情，再到近期的再度調整，可謂峰迴路轉。就在這樣的背景下，有市場聲音開始預測，或許在下半年，這個城市最受關注的資產類別將迎來一絲暖意。利嘉閣地產的預測，為這場市場羅生門增添了一個具體的數字——料下半年中小型住宅樓價回升5%、豪宅樓價漲2%。這組數字能否實現？背後的邏輯和潛在風險又是什麼？
市場溫度計：回顧上半年表現
在深入探討下半年的預測之前，不妨先快速回顧一下上半年的樓市表現。根據市場數據，今年上半年香港樓市經歷了撤辣後的反彈，一、二手私人住宅買賣登記量有所增加，量值按半年計急漲，特別是一手市場，受發展商低價促銷策略影響，交投出現顯著增長。例如，截至6月11日，上半年一手私宅買賣登記累計已達8,605宗，預期整個上半年最終可錄9,068宗，較去年下半年大增1.2倍，創近5個「半年度」新高。 同期，二手市場亦受惠於撤辣帶動買家入市信心，尤其換樓客及投資者重投市場，買賣登記連月上升。 然而，這波熱情並未持久，發展商的低價推盤策略壓抑了二手樓價，加上高息環境持續、經濟復甦未如預期，市場承接力在年中時顯著減弱，導致樓市再次面臨「量跌價軟」的困境。 數據顯示，截至今年4月份中小型住宅樓價指數較去年底有所下跌，預計整個上半年跌幅或擴大。 豪宅市場同樣受壓，預測上半年跌幅約3.3%。
預測拆解：中小型與豪宅的分化行情？
利嘉閣對於下半年樓市的預測，呈現出中小型住宅和豪宅市場的分化走勢。預計中小型住宅樓價將回升5%，而豪宅樓價則溫和上漲2%。這種差異化預期，很大程度上反映了不同類型物業所面對的市場力量和買家群體不同。
中小型住宅市場預計的回升，可能基於以下幾個考量：首先，撤辣後釋放的部分購買力，尤其是在上半年觀望或未能及時入市的剛性需求和部分換樓客，可能在下半年重拾入市信心。其次，即使在高息環境下，相較於豪宅，中小型單位總價相對較低，更容易負擔，配合可能的按揭政策支持（雖然搜尋結果顯示2024年已放寬按揭成數，並有聲音預期2025年會維持甚至進一步放寬，但下半年是否會有新的針對性措施仍待觀察），有望吸引更多首次置業者和預算有限的買家。 此外，租金市場的表現也為中小型住宅帶來支撐。受惠於人才入境計劃和學生租屋需求，香港住宅租金在2024年有所增長，這可能促使部分「轉租為買」的租客入市，尤其是在租金回報相對穩定的中小型單位。
相較之下，豪宅市場預計漲幅較小，反映其面臨更複雜的挑戰。豪宅買家多為高淨值人士，其購買決策受宏觀經濟、金融市場表現以及商業資金狀況影響更大。搜尋結果顯示，經濟未見明顯復甦影響了部分富裕人士的商業資金周轉，甚至可能需要出售物業以套現應急，這對豪宅市場構成壓力。 儘管如此，豪宅市場預計仍能錄得溫和增長，部分原因可能來自於「新資本投資者入境計劃」對5,000萬元或以上豪宅的支持，以及撤辣後中高價物業甚至豪宅盤的成交量在上半年有所增加。 這些因素可能為豪宅市場提供一定支撐。
影響下半年樓市的關鍵變數
要評估上述預測實現的可能性，必須考量影響下半年樓市走勢的多個關鍵變數。
首先是息口因素。儘管市場普遍預期美國將進入減息週期，但減息的幅度和時間表存在不確定性，且美國新政府的貿易政策可能推高通脹，進而影響減息步伐。 香港的最優惠利率（P）雖然在2024年有所下調，但高息環境的持續仍是削弱購買力的重要因素。 息口走勢將直接影響按揭成本和買家負擔能力，是決定樓市能否回升的關鍵。
其次是經濟復甦情況。香港樓市與整體經濟緊密相連。如果經濟能在下半年實現更明顯的復甦，將有助於提振市場信心、改善就業前景並增加潛在買家的收入，從而支持樓價回升。然而，當前經濟復甦步伐仍受多項因素制約。
第三是政府政策。雖然全面撤辣已實施，但政府是否會推出更多支持樓市的措施，例如進一步放寬按揭成數（儘管已有放寬），也將對市場產生影響。 「新資本投資者入境計劃」對豪宅市場的拉動作用值得關注。
第四是供應與庫存。新盤供應量及其定價策略繼續對二手市場構成壓力。搜尋結果顯示，發展商仍面臨庫存壓力，積極以具競爭力的價格推售新盤，這將影響整體樓價走勢。 龐大的新盤貨尾量，意味着發展商可能繼續採取低價策略以加快去貨，這對二手市場樓價的回升構成阻力。
第五是外來購買力。人才入境計劃持續為香港帶來新增人口，他們的租住需求支撐了租金市場，並可能逐步轉化為置業需求。 此外，內地經濟復甦情況以及內地資金流入香港樓市的意願，亦是影響尤其是豪宅市場的重要因素。
深度分析：為何是5%和2%？
利嘉閣提出的5%和2%的升幅預測並非隨意數字，很可能是在綜合考量上述各項利好和利淡因素後的權衡結果。
中小型住宅預計升幅較高（5%），可能基於其較大的剛性需求基礎和相對較高的負擔能力。在經歷了一段時間的調整後，部分觀望的剛需買家可能認為現時是入市機會。加上潛在的按揭政策支持和租金上升帶來的吸引力，中小型住宅市場具備一定的回升動力。這個升幅可能是對上半年跌幅的部分修正，而非強勁的牛市信號。
豪宅預計升幅較低（2%），則反映了其較高的價格門檻以及買家群體對經濟及市場波動的敏感性。儘管有投資移民計劃的支持，但商業資金的壓力以及全球經濟的不確定性，使得豪宅市場難以出現大幅反彈。2%的溫和升幅可能主要來自於少部分特定需求的釋放或市場情緒的輕微改善。
潛在風險與不確定性
儘管存在回升的預期，但下半年樓市仍面臨諸多潛在風險。如果美國減息步伐慢於預期，甚至因通脹反彈而延遲，香港的高息環境將持續，繼續壓抑購買力。全球經濟若遭遇新的衝擊，可能進一步影響香港的經濟表現和市場信心。此外，發展商持續的低價推盤策略可能導致二手樓價繼續受壓，使得預測的回升未能實現。地緣政治風險、全球資金流向變化等外部因素，也可能對香港樓市造成難以預料的影響。
總結：審慎樂觀的展望
利嘉閣對下半年樓市的預測，提供了一個審慎樂觀的展望：中小型住宅有望實現溫和回升，豪宅市場亦能錄得輕微增長。 這組數字反映了市場在經歷調整後，部分有利因素可能開始發揮作用，例如撤辣後購買力的逐步釋放、租金上升帶來的支持，以及潛在的減息預期。
然而，必須強調的是，這些預測是基於對現有資訊和趨勢的判斷，市場前景仍然充滿變數。高息環境、經濟復甦的步伐、新盤供應壓力以及外部環境的不確定性，都可能影響最終的市場走向。對於置業者和投資者而言，在參考市場預測的同時，更應審慎評估自身財務狀況和風險承受能力，深入研究市場細節，才能在這個波動的市場中作出明智的決策。下半年的香港樓市，或許會如預期般迎來一絲暖意，但這場復甦之路，註定不會一帆風順。
