一宗交易，一段故事
市場的脈動，往往在數字的跳動中無聲地述說著故事。一宗看似尋常的物業成交，特別是涉及「蝕讓」時，就不再僅僅是買賣雙方之間的單純交易，它更是宏觀經濟環境、市場情緒、個別業主狀況等多重因素交織下的縮影。近日，南昌站上蓋的維港滙錄得一宗兩房戶成交，價格為1,103萬港元，而更引人注目的，是原業主乃於2021年以一手購入，如今轉手帳面蝕讓約178萬元。這組冰冷的數字背後，究竟隱藏著怎樣的市場現實與個人抉擇？
解構蝕讓數字的背後
讓我們細看這宗位於南昌站維港滙的成交個案。成交單位為維港滙1期3A座一個低層C室，實用面積約493方呎，屬兩房間隔。 原業主是在2021年樓市相對高峰期時以約1,281.3萬元一手購入。 如今以1,103萬元易手，計算帳面損失約178.3萬元。 178萬元，對於普羅大眾而言，絕非小數目，這不僅吞噬了業主當年初置業時投入的首期及各項雜費，更意味着實質損失可能遠超此數，還要加上多年來支付的按揭利息、管理費、差餉地租，以及今次賣樓所需的代理佣金和律師費等交易成本。 這是一個實實在在的「流血」離場。
從2021年說起：市場的起伏
要理解這宗蝕讓成交，必須將時間撥回2021年。彼時的香港樓市，儘管已受到疫情及外圍環境的影響，但整體仍處於相對高位，甚至在某些時段和區域展現韌性。低息環境持續、市場資金充裕，加上發展商推盤策略，不少買家抱持對後市的樂觀態度入市，特別是像維港滙這類具有鐵路概念、位處市區而又臨海的新晉屋苑，更是受到市場追捧。原業主選擇在當時以一手價入市，正是當時市場氛圍下的寫照。
然而，風向在隨後幾年急劇轉變。全球性的高通脹迫使各國央行紛紛加息，香港亦步亦趨，高息環境成為樓市的最大殺手。 借貸成本急升直接影響了買家的負擔能力和入市意欲，同時也增加了業主的供樓壓力。 雪上加霜的是，全球經濟前景不明朗，地緣政治風險持續，本地經濟面臨挑戰，多重因素疊加，導致樓市氣氛逆轉，樓價從高位持續調整。根據差餉物業估價署的數據，香港私人住宅售價指數從2021年9月的歷史高位累計下跌超過兩成，回到約八年前的水平。
維港滙與南昌站的魅力與挑戰
維港滙作為南昌站上蓋的矚目發展項目，其地理位置優勢不言而喻。 毗鄰港鐵南昌站，匯聚東涌線和屯馬線，交通四通八達，無論是前往港島、九龍還是新界都極為便捷。 同時，屋苑本身提供完善的會所設施，部分單位更能享受到海景。 理論上，這類具備「地利」及「配套」優勢的物業應有較強的抗跌能力。
然而，即使是地段優越的屋苑，在整體市場下行的大環境下也難獨善其身。維港滙在2021年推售時，定價反映了當時的市場高預期，呎價不菲。 當市場逆轉時，這些在高位購入的單位便首當其衝面臨「紙上虧損」，甚至在需要出售時，不得不接受大幅議價，將帳面虧損化為實際損失。此外，近年新盤供應持續，部分發展商採取靈活定價策略，以較吸引的價錢促銷，亦對二手市場構成壓力。
賣家的無奈與買家的機遇
這宗成交中的原業主，無疑是當前樓市調整期的眾多「損手」個案之一。 在持有物業短短數年間，不僅未能享受到資產增值，反而蒙受了約178萬元的帳面虧損。 賣家選擇在此時蝕讓離場，背後原因可能多樣，或許是面臨財務壓力急需套現，或許是對後市缺乏信心選擇及早止損，又或許是個人情況發生變化（如移民、轉換居所等）。 無論何種原因，這都是一個艱難的決定，體現了市場波動帶來的無奈。
對於新買家而言，這宗成交則代表了市場低迷下的入市機會。 以1,103萬元的價格購入維港滙的兩房單位，相比2021年的高位，無疑是享受到了市場調整帶來的折扣。 尤其對於區內用家而言，能夠以一個相對合理的價格購入心儀地段及配套的物業，具有一定的吸引力。 不過，買家在享受「筍價」的同時，也需清醒認識到市場風險依然存在，未來的樓市走向仍充滿不確定性。
這宗個案的市場訊號
南昌站維港滙這宗兩房戶的蝕讓成交，是當前香港樓市狀態的一個縮影。 它再次印證了在高位入市所蘊含的風險，特別是對於投資者而言，市場下行時往往最先受到衝擊。 同時，這也顯示了即使是具備優越地理位置和配套的新晉屋苑，也無法完全免疫於整體市場調整的影響。
然而，每一次的市場調整，都伴隨著機遇的顯現。對於具備購買力、並計劃長期持有的用家而言，目前的市場可能提供了比前幾年更有利的入市窗口。 發展商的新盤定價策略、二手市場的蝕讓個案增多，都在一定程度上反映了市場價格的回歸理性。
市場變幻莫測，投資需謹慎
維港滙的這宗成交，以其具體的數字和背後的故事，為我們提供了一個鮮活的市場觀察樣本。 它提醒所有參與者：房地產市場並非只漲不跌的神話，價格波動是其內在屬性。特別是在全球經濟及息口環境發生重大變化的時期，市場風險尤為突出。對於置業者而言，深入了解市場狀況、審慎評估自身財務能力和風險承受能力至關重要。對於投資者而言，則更需具備長遠視野和充足的流動性，以應對可能的市場波動。
這宗1,103萬元的成交，不僅僅是業主損失178萬元的簡單數學題，更是市場情緒、經濟周期、以及個人命運交織而成的一段故事。 它告誡我們，在變幻莫測的市場中航行，唯有保持清醒的頭腦和審慎的態度，方能在波濤洶湧中尋得一片穩妥的港灣。
