樓市乍暖還寒？從數據看業主信心的微妙變化
近期香港樓市吹起一陣微風，美聯物業的最新數據顯示，業主信心似乎正在逐步回穩。過往一段時間，市場充斥著觀望氣氛，不少業主選擇降價求售，希望能盡快將物業套現。然而，這股「減價潮」似乎正悄悄退卻，取而代之的是業主們日益增加的底氣。這份信心的提振，不僅讓減價盤的比例有所下降，更重要的意義在於，它成功止住了美聯樓價指數連續五周的跌勢，為市場帶來一線曙光。
撥開迷霧：信心指數的真實反映
要理解業主信心的變化，我們需要請出一個重要的指標：「美聯信心指數」（MCI）。這個指數並非單純的情緒晴雨表，而是根據美聯物業網站上放盤物業的價格變化編製而成。簡單來說，如果選擇減價的放盤減少，這個指數就會上升，代表業主對後市的看法趨向樂觀，願意以更高的價格出售物業；反之，如果減價盤增加，指數便會下跌，反映業主看淡後市，願意降價以促成交易。最新的數據顯示，「美聯信心指數」報66.2點，按周微升0.6%。雖然升幅看似不大，但在經歷了一段時間的市場調整後，這小小的升幅卻具有不容忽視的訊號意義，它告訴我們，至少在放盤價格這個層面，業主們的態度已經不再是全面看淡。
減價盤的消長：市場情緒的溫度計
美聯信心指數的上升，最直接的體現就是減價盤數量的減少。過去，為了吸引買家，不少業主會將叫價一減再減。這種現象在特定區域和特定面積的單位中尤為明顯。根據美聯物業的數據，全港三區中，新界區的減價盤比率相對較高。 若細分區域，荃灣、觀塘、東涌是減價盤比例較多的三個區域。 從單位面積來看，實用面積介乎約431至約752平方呎的B類單位減價盤比率最高，其次是約430平方呎或以下的A類單位，而約1,722平方呎或以上的E類單位減價盤比率緊隨其後。
這些數據勾勒出一個圖像：在市場下行壓力較大的時期，一些供應較多或流動性較高的區域及單位類型，業主更傾向於透過降價來增加成交機會。然而，隨著近期市場氣氛的轉好，業主們的議價空間有所收窄，不再像之前那樣輕易大幅降價。減價盤的減少，反映了業主對自己物業價值的認可度提升，也側面印證了市場購買力可能正在逐步釋放。
止跌回穩：樓價指數的關鍵轉折
更令人關注的是，「美聯樓價指數」終於結束了連續五周的跌勢，按周微升0.16%。 雖然升幅不大，但「終止連跌」本身就是一個重要的心理關口。這意味著，綜合全港143個著名中小型私人屋苑的成交數據來看，整體樓價在經歷了一段時間的調整後，開始出現止跌的跡象。
美聯樓價指數的計算是根據這些屋苑的成交個案加權平均而得，能夠較為客觀地反映市場的真實成交價格水平。 此次指數的微升，雖然不能斷言樓市已經全面回升，但至少表明下跌的動能有所減弱，市場正在尋找新的平衡點。值得注意的是，與四周前相比，整體樓價仍然下跌了0.77%，而本年迄今的跌幅也僅輕微收窄至1.28%。 這提醒我們，目前的市場仍處於修復階段，遠未回到高峰水平。
區域分化：樓市表現的差異性
細看區域數據，更能體現市場的複雜性。港島區和新界區的樓價指數按周均錄得升幅，分別上升0.42%和0.23%。 反觀九龍區，樓價指數卻按周微跌0.03%。 這種區域性的差異表現，可能與各區的供應情況、成交活躍度以及物業類型構成有關。 與四周前相比，港島區樓價微升0.02%，而九龍區和新界區則分別下跌1.59%和0.33%。 至於年內迄今的樓價變化，港島區和新界區分別下跌2.38%和1.96%，而九龍區卻錄得0.02%的輕微升幅。
這些數字描繪了一個非同步復甦的市場圖景。部分區域由於其獨特性或市場需求支撐，樓價表現相對堅挺，甚至出現微升；而另一些區域可能仍在消化過去的跌幅。這種分化是健康市場的常態，反映了不同區域在經濟環境和市場供需變化下的不同韌性。
信心何來？市場動力的探討
業主信心為何會在這個時點有所提振？除了數據本身的反映，我們還可以從一些市場現象中找到線索。首先，踏入租務旺季，租金向上。 租金的上漲，對於持有物業的業主來說，意味著更高的租金回報，這在一定程度上增加了他們持有物業的信心，減少了急於出售的壓力。其次，拆息持續低企。 低息環境降低了按揭成本，吸引了部分有置業需求的上車客從租轉買。 這部分剛性需求的釋放，為市場帶來了新的購買力，也提振了業主的信心。
此外，整體樓市氣氛的向好，也是提振業主信心的重要因素。 市場情緒往往具有自我強化的作用，當越來越多的人認為樓市可能正在築底，甚至準備迎來轉機時，這種樂觀情緒會傳導至業主，促使他們對自己的物業有更高的心理預期。
前路展望：謹慎樂觀的態度
美聯物業的數據無疑為市場帶來了一絲暖意，業主信心的提振和樓價指數的止跌，是積極的訊號。然而，我們也必須保持謹慎。目前的樓價指數僅是微升，與歷史高位仍有距離。全球經濟環境的不確定性、地緣政治風險以及本地經濟的復甦進程，都可能對樓市產生影響。
未來的樓市走向，將取決於多重因素的博弈。業主信心能否持續增強，購買力能否穩步釋放，以及更重要的宏觀經濟環境能否持續改善，都將是影響樓市走向的關鍵。美聯信心指數和樓價指數的未來走勢，仍將是我們密切關注的重點。這場關於信心與價格的拉鋸戰，仍在繼續。
