五月供樓實際按息跌至二點八厘，創下逾兩年半以來的低位，反映市場利率的持續下調。根據經絡按揭轉介的數據，此數字較前一個月顯著下跌七十四點子，顯示銀行體系結餘增加及資金流入市場所帶來的影響。
利率走勢與銀行體系結餘
五月份經絡按揭息率指數（MMI）錄得二點八厘的實際按息水平，是自二〇二二年八月以來的新低。此跌幅主要歸因於銀行體系總結餘的顯著增加。金管局在五月份四度出手，使銀行體系總結餘升至一千七百四十億港元。充足的資金令銀行同業拆息（HIBOR）應聲下跌，其中一個月HIBOR的平均報價僅為一點四七厘，較四月份的百分之三點六五急跌了百分之二點一八。這種利率環境直接影響了按揭貸款的成本，尤其是普遍採用的H按計劃（以HIBOR為基準）。
H按計劃的吸引力與供款減幅
目前，市面上大部分的新批按揭客戶都傾向選擇H按計劃，其佔比超過九成半。H按計劃的實際按息計算方式為HIBOR加上一個固定的百分點（例如「H + 1.3厘」）。當HIBOR急跌時，實際按息亦隨之大幅下降。以現時一個月HIBOR報零點五四厘計算，普遍H按計劃的實際按息僅為一點八四厘。與此同時，H按計劃通常設有封頂利率，以目前銀行普遍採用的封頂利率百分之三點五厘為例，一點八四厘的實際按息遠低於封頂水平，為供樓人士帶來實質的利息節省。
以一個五百萬港元的貸款額、三十年還款期計算，若按一點八四厘的利率計算，每月供款約為一萬八千零八十三港元。若以封頂利率百分之三點五厘計算，每月供款則為二萬二千四百五十二港元。這意味著，在當前的低利率環境下，每月供款可減少四千三百六十九港元，減幅達百分之十九點五。這不僅減輕了置業人士的供樓負擔，也為樓市注入了正面動力。
市場展望與潛在挑戰
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預計，在熱錢持續湧入及市場對港元需求穩定的情況下，銀行體系總結餘有望維持在高位，HIBOR亦有機會進一步下試零點五厘或以下的水平。在此預期下，按揭實際息率指數（MMI）將可能挑戰二厘或以下的水平。
然而，全球經濟局勢依然存在變數。以美國為例，五月份的消費者物價指數（CPI）報二點四厘，略高於預期，失業率則維持在百分之四點二。雖然通脹壓力似乎有所緩解，但關稅等因素對通脹的潛在影響仍需觀察。因此，曹德明認為美國聯儲局在短期內可能維持利率不變，但預計下半年仍有一次減息的機會，具體取決於通脹數據和經濟走勢。若美國啟動減息週期，則本港的HIBOR及按揭利率有望進一步下調，對樓市將是利好消息。
總結
總體而言，五月份實際按息的顯著回落，為樓市帶來了積極的信號。持續的低利率環境有助減輕市民的置業負擔，刺激置業需求。經絡按揭的預測顯示，未來實際按息有機會進一步下探至二厘或以下水平，這將為有意置業人士提供更優惠的貸款條件。不過，潛在的宏觀經濟風險仍不容忽視，應密切關注全球央行政策動向及經濟數據，以把握市場機遇並管理風險。
