樓市觸底反彈？估價指數連升五周預示銀行按揭取態轉趨積極
近期，香港樓市展現出觸底反彈的跡象，關鍵指標之一「中原估價指數（主要銀行）CVI」已連續五周上揚，並成功突破了50點的「好淡分界線」，最新報54.55點。 這項指數由中原地產根據主要銀行對樓價變幅的估價計算得出，其走勢向來被視為市場情緒的重要風向標。CVI的連續攀升，特別是重回50點之上，不僅擺脫了先前長達20周處於40點以下的「睇淡區」，更預示著樓價在現水平有望企穩，甚至出現止跌回升的動力。
銀行按揭取態轉趨積極的訊號
CVI指數的積極變化，與銀行按揭取態的轉變息息相關。據中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，在多重利好因素的帶動下，銀行按揭取態已明顯從過往的謹慎保守轉向正面積極。 這主要歸因於幾個關鍵因素：
- 拆息回落減輕銀行資金成本壓力：銀行同業拆息（HIBOR）處於低位橫行，使得銀行的資金成本壓力得以舒緩。 這為銀行提供了一個更寬鬆的放貸環境，促使其更願意向潛在買家提供按揭貸款。
- 新盤銷售向好帶動市場氣氛：近期新盤市場表現理想，例如黃竹坑站新盤首輪銷售全數沽清，這有效提振了整體市場氣氛。 良好的銷售情況往往能增強銀行對樓市前景的信心。
- 利率政策的影響：儘管美國聯儲局議息後宣布維持利率不變，本地大型銀行亦隨之維持最優惠利率不變，但市場對未來減息週期的預期仍然存在。 潛在的減息環境將降低買樓的按揭成本，進一步鼓勵買家入市。
過往走勢與未來預測
回顧歷史數據，CVI指數的變動與樓價走勢存在著密切的關聯性。例如，在2024年2月底政府全面撤辣後，CVI曾由低位反彈，同期中原城市領先指數CCL（中原城市大型屋苑領先指數）亦由低位止跌回穩。 在CVI連續上升並處於60點以上期間，樓價曾出現窄幅徘徊或止跌回穩的局面。相反，當CVI跌穿40點，進入「睇淡區」時，樓價則持續向下調整。
目前，CVI指數已升穿50點的關鍵水平，楊明儀預計，若CVI能夠進一步向上突破60點的區間上限，並長期企穩於此水平，樓價將有望止跌回升。 這意味著市場正朝著一個更為樂觀的方向發展。
影響樓市的關鍵因素
除了銀行按揭取態的轉變，多個宏觀因素亦在影響著香港樓市的走向：
- 減息預期：市場普遍預期美國將進入減息週期，這將直接降低香港的按揭成本，減輕置業者的負擔，從而刺激購買力釋放。
- 經濟復甦：儘管復甦步伐緩慢，但香港經濟正逐步走向復甦，來港遊客數量亦逐漸回升。 經濟的改善通常會帶動市民信心，進而影響置業意願。
- 政府政策：政府早前全面撤辣，以及積極推動輸入人才計劃，都有助於提振樓市氣氛和租金水平。 這些政策的效應仍在持續發酵。
- 供應與需求：儘管發展商庫存量仍然較多，但隨著部分發展商加快銷售步伐以減輕利息壓力，市場的供需關係也在動態調整中。
潛在風險與展望
儘管目前樓市展現出積極訊號，但仍需關注潛在風險。例如，地緣政治的升溫（如伊朗與以色列的衝突）可能引發能源價格上漲和通脹擔憂，這可能會影響聯儲局的減息步伐。 此外，全球經濟及政治環境的不確定性，例如貿易戰的潛在影響，也可能為樓市帶來變數。
總體而言，中原估價指數（CVI）的連續上升以及銀行按揭取態的積極轉變，為香港樓市注入了一劑強心針。 結合宏觀經濟環境和政府政策的配合，樓市在短期內有望維持企穩態勢，並具備進一步回升的潛力。然而，市場參與者仍需密切關注國際局勢及經濟數據的變化，以應對潛在的風險，並抓住市場回暖的機遇。
總結：樓市暖意漸濃，銀行態度轉捩點
中原估價指數（CVI）連升五周並站穩於50點之上，是觀察香港樓市動態的重要指標。這不僅顯示市場對樓價的信心正在恢復，更折射出銀行按揭取態的重大轉變。從過往的審慎保守，銀行正逐步轉向積極進取的立場，這無疑為樓市注入了一劑強心針。 儘管潛在的外部風險仍需警惕，但多項利好因素的匯聚，預示著香港樓市正邁向一個新的階段，企穩回升的可能性正在增加。
