將軍澳日出康城第8期SEA TO SKY，一個面向海景的三房單位，於2025年6月以1108萬元易手，惟此單位業主於2020年7月以約1219.5萬元購入，持貨近五年，帳面蝕讓約241.5萬元，貶值近兩成。 儘管樓市整體氣氛回暖，但個別屋苑或單位仍錄得蝕讓成交。 SEA TO SKY作為康城區內的新晉屋苑，以臨海優勢及完善配套吸引不少買家。然而，個別單位的交易價格卻未能反映市場預期，出現顯著跌幅。
市場背景與屋苑概況
日出康城第8期SEA TO SKY，由長江實業及港鐵公司發展，項目鄰近港鐵康城站，提供1,422個單位，主力為兩房及三房單位，其中三房單位供應佔約五成二。 屋苑於2021年底入伙，主打海景單位，吸引不少追求生活品質的買家。 根據市場資料顯示，SEA TO SKY的平均成交呎價約為每平方呎13,033元，而平均呎租則約為37.8元，租務回報率約為3.4%。 此單位成交於2025年6月，賣方於2020年7月以1219.5萬元購入，持貨約5年，帳面損失241.5萬元。 若以實用面積743平方呎計算，呎價為13,163元。 該單位早前曾以約1520萬元放售，期間累計減價達511.2萬元，減幅約34%，最終以1008.8萬元沽出，反映業主急於套現的心態。
蝕讓原因分析
此個案中，業主持貨五年錄得約兩成貶值，帳面虧損約241.5萬元。 分析其蝕讓原因，可以從以下幾方面探討：
- 市場週期性調整： 儘管整體樓市有回升跡象，但個別屋苑或單位受制於當時的買入價位、市場供應、甚至宏觀經濟因素，仍可能面對價格調整壓力。上述單位業主於2020年7月購入，當時正值樓市活躍期，若以當時的最高位買入，其後市場的波動或調整亦可能使其錄得帳面損失。
- 高位接貨與議價空間： 有報導指出，該單位在出售前已大幅減價，反映業主為了促成交易，願意犧牲部分利潤。 這可能與單位當初的買入價相對較高有關。例如，另一宗類似的 SEA TO SKY 三房單位，於2024年10月以1008.8萬元沽出，較原業主於2020年10月以1313.4萬元購入，帳面蝕讓305.6萬元，貶值23%。 這顯示出在2020年時期，不少單位以高價購入，即使樓市回暖，這些單位仍可能面臨價格壓力。
- 個別單位狀況： 雖然是次成交單位為海景三房戶，通常較具市場吸引力，但樓層、座向、景觀內櫳狀況等細節，都會影響單位的實際價值。若單位樓層較低，或景觀受遮擋，也可能影響其價格表現。
- 宏觀經濟與政策影響： 過去幾年，全球經濟環境及本地樓市政策亦可能對樓價產生影響。利率變化、通脹壓力、政府的調控措施等，都可能間接影響買家的購買意欲及支付能力。
樓價走勢與未來展望
SEA TO SKY的樓價走勢，整體而言與將軍澳區的樓市發展相符。雖然近期部分單位出現蝕讓，但也有錄得其他成交的價格相對穩定。例如，另一間位於SEA TO SKY的單位，實用面積743平方呎，於2025年6月以978萬元沽出，呎價約13,163元，而原業主於2020年7月以約1,219.5萬元購入，帳面蝕讓241.5萬元。 另一宗於2024年10月的成交，SEA TO SKY 3座高層H室，實用面積753平方呎的三房海景戶，最終以1008.8萬元沽出，較最初開價累減超過34%，帳面蝕讓約305.6萬元。
從市場數據來看，此類型的海景三房單位，於2020年7月至2021年10月期間的買入價約在1200萬至1400萬元之間。 而目前的二手市場價格，則普遍回落至900萬至1100萬元水平，顯示市場價格存在約一成至三成的下跌空間。 雖然近期部分成交出現蝕讓，但 SEA TO SKY 所在的將軍澳康城區，受惠於其發展潛力、交通便利性以及相對較新的樓宇質素，對用家仍具一定吸引力。未來樓價走勢將取決於整體經濟環境、市場需求以及政府的房屋政策。對於有意在此區置業的買家而言，深入了解市場資訊，審慎評估，或有機會尋覓到性價比高的單位。
總結
日出康城SEA TO SKY近期一宗海景三房戶的蝕讓成交，再次提醒市場參與者，房地產投資並非穩賺不賠，市場週期、買入時機以及個別單位狀況均是影響回報的關鍵因素。雖然該名業主錄得帳面虧損，但這宗交易也可能為其他買家提供入市機會，特別是對於尋求康城區海景單位的用家而言。
