大埔倚龍山莊近日錄得一宗矚目的銀主盤成交。一伙複式單位，原本叫價約1200萬元，最終以1010萬元沽出，實用呎價約6,293元。這宗交易不僅顯示了銀主加快「走貨」的趨勢，也反映出市場上仍有尋求「執平貨」的買家。
銀主盤的背景與市場動態
銀主盤，是指業主因無力償還按揭貸款，而被銀行或其他債權人收回並重新出售的物業。在樓市波動或經濟下行時，銀主盤的數目通常會有所增加。根據市場消息，近期銀主盤市場活躍，有數據顯示，截至2024年5月底，市場上銀主盤數量已超過150個，更曾有報導指銀主盤數目創下17年新高，甚至打破金融海嘯的紀錄，這反映了整體經濟環境對樓市的影響。 雖然銀主盤常被視為潛在的「筍盤」，但其價格並非總是低於市場價值。銀行在定價時會參考最新的物業估值，因此價格可能接近甚至略低於市價。
本次成交的倚龍山莊複式單位，實用面積為1,605平方呎。據了解，原業主於1996年以754萬元購入該單位，持貨長達29年，期間帳面獲利約256萬元，升值約34%。 這次的成交價較叫價低了近200萬元，顯示銀行或銀主為了盡快將物業變現，願意提供較大的議價空間。
深入了解倚龍山莊的成交情況
倚龍山莊位於大埔露輝路31號，屋苑分為33座，共提供328個單位。 根據中原地產的成交紀錄，該屋苑歷史上曾錄得多宗成交，但29座的複式單位作為銀主盤出售並不算常見。 雖然有報導指出倚龍山莊在過去三年內沒有成交紀錄，但這可能僅限於特定平台的統計。 此次的成交價1010萬元，對於一個複式單位而言，在該區的市場價位中屬於「貼市價」。
新買家是一名外區人士，被屋苑的舒適環境、單位間隔合用以及罕有放盤所吸引，決定購入作自住用途。 這也說明了，即使是銀主盤，如果產品本身條件優越，仍然能夠吸引到買家。
購買銀主盤的流程與潛在風險
購買銀主盤的流程與購買一般二手樓盤大致相似，主要有兩種方式：公開發售和公開拍賣。
- 公開發售： 透過地產代理尋找心儀銀主盤，然後經代理向銀行提交報價（俗稱「入標」）。若出價被銀行接納，便會簽訂買賣合約，辦理按揭並完成交易。這種方式通常有招標期，銀行會售予出價最高者，但若出價未達底價，銀行可重新招標。
- 公開拍賣： 買家需要事先查閱物業產權資料，並在拍賣會上競投。成功投得後，需即時支付訂金並簽訂買賣合約。
在購買銀主盤前，買家應注意以下幾點風險：
- 物業狀況： 銀主盤的狀況可能參差不齊，銀行通常不會進行翻新，買家可能需要額外支付裝修或維修費用。 專業驗樓師的意見十分重要，以評估潛在的建築問題或僭建。
- 按揭申請： 銀主盤可以申請按揭，但銀行會仔細審查物業的樓契狀況。若有樓契不齊（如無契、半契）或被釘契（如欠管理費），可能會影響按揭申請。 此外，銀主盤的成交期通常較緊湊，買家需要預留充足時間處理按揭事宜。
- 欠款責任： 買家應留意是否需要承擔前業主遺留的欠款，例如管理費、水電費等，這些都可能增加額外的開支。 雖然買家通常不用為原業主的債務負責，但前期盡職審查至關重要。
- 業權問題： 應避免購買業權不完整，如涉及長命契或分權共有的物業，以免影響對整個物業的完全擁有權。
總結：銀主盤的吸引力與審慎考量
這次大埔倚龍山莊銀主盤的成交，再次引起市場對銀主盤的關注。對於有資金實力的買家而言，銀主盤確實提供了一個以較貼近市價甚至略低於市價的價格入市的機會。然而，購買銀主盤涉及的程序和潛在風險不容忽視。買家在作出決定前，必須做好全面的資料搜集、實地考察，並諮詢專業意見，確保自己能夠駕馭潛在的挑戰，才能真正實現「執平貨」的目標。
