租賃市場新現象：內地學生租賃趨勢分析
近期，一則關於三名內地女學生以每月18,000元的價格，一次性支付一年的租金，合租沙田中心一個兩房單位的新聞，引起了廣泛關注。這一事件不僅是單一個案，更折射出近年來內地學生來港升學及租賃需求日益增長的大趨勢。本報告將深入探討此現象背後的原因、影響以及相關市場動態。
內地學生租賃需求增長的三大推動力
香港作為國際知名的學術中心，吸引了大量內地學生前來就讀。根據資料顯示，2024年上半年獲批來港升學的內地學生估計有24,822人，預計全年將超過40,000人，其中約七成無法入住大學宿舍，這直接催生了龐大的校外租屋需求。
- 大學宿位嚴重短缺： 香港各大專院校的宿位供應遠遠追不上學生人數的增長。據統計，2019年至2024年間，獲批學生簽證的數量增加了48%，但大學宿位數量僅增加了2%。這種供需失衡迫使大量內地學生必須在校外尋找住宿。
- 香港高等教育的吸引力： 香港擁有 QS 世界大學排名中名列前茅的頂尖學府，例如香港大學、香港中文大學、香港科技大學等，其卓越的學術聲譽和國際化的教學環境，對內地學子具有強大的吸引力。
- 就業發展前景廣闊： 除了學術追求，香港作為國際金融、航運及貿易中心的地位，以及國家「十四五」規劃中「八大中心」的定位，為畢業生提供了廣闊的就業前景。許多內地學生計劃畢業後留港發展，因此選擇在港居住和建立人脈。
沙田中心租賃個案的細節分析
此次個案中，三名內地女學生選擇以每月18,000元的價格租下沙田中心唐寧大廈一個實用面積為347平方呎的兩房單位。據了解，她們之所以選擇此單位，是因為看中了沙田中心優越的地理位置，鄰近商場及港鐵站，交通便利，且單位間隔實用合適。
值得注意的是，她們採用了「先付一年租金」的支付方式。這種做法一方面顯示了學生對租賃穩定性的重視，另一方面也可能是一種為了獲得更優惠租金或優先租賃權的策略。而業主在2015年以488萬元購入該單位，此次租出可享約4.4厘的租金回報。
沙田地區作為內地學生租賃熱點的分析
沙田地區，尤其是沙田市中心一帶，包括沙田中心、好運中心及偉華中心等屋苑，因其交通便利、生活配套完善以及相對較為「低水」的租金水平，成為不少內地學生在港的熱門「落腳點」。沙田中心本身地理位置優越，鄰近港鐵站及大型商場，為學生提供了便捷的生活條件。根據美聯物業的分析，隨著香港國際教育樞紐地位的鞏固，沙田等大學周邊地區已成為推動租金上揚的關鍵因素之一。
內地學生租賃行為對香港租賃市場的影響
內地學生租賃需求的顯著增長，對香港的租賃市場產生了多方面的影響：
- 推高租金水平： 儘管暑假本來就是租賃旺季，但內地學生龐大的租賃需求，尤其是在大學宿位不足的背景下，無疑加劇了市場的供需緊張，從而推高了租金水平。有報告指出，7月底香港租金指數創下57個月新高，而內地學生湧入是租金上漲的主要原因之一。
- 帶動分租市場興起： 為了應對高昂的租金和確保有合適的居住空間，內地學生之間的分租現象也日益普遍。這次三名學生合租一個兩房單位，正是這種趨勢的體現。
- 影響租賃市場的季節性： 內地學生的租賃需求通常在學年開始前夕（如暑假）達到高峰，這使得租賃市場的季節性波動更加明顯。
- 投資者關注的目標： 由於內地學生租賃需求穩定且強勁，部分地區的租金回報率因其租賃活動而得到提升。例如，一些屋苑的租金回報率已超過4厘，這吸引了投資者將目光投向學生公寓市場，預計該市場規模有望達到500億港元。
預期與展望
隨著香港持續鞏固其國際教育樞紐的地位，以及大學陸續恢復實體授課，預計內地學生來港升學和租賃的需求將會持續增長。沙田中心這類交通便利、配套完善的屋苑，預計將繼續受到內地學生的青睞。同時，市場上也出現了老牌家族和新興基金紛紛布局香港學生公寓投資的現象，顯示出這一市場的巨大潛力。
總體而言，內地學生已成為香港租賃市場不可忽視的重要力量。他們的租賃行為不僅影響著租金的走向，也為地產市場的發展帶來了新的機遇和挑戰。理解並應對這一趨勢，對於香港房地產市場的穩健發展至關重要。
