開局：小地王懸念落幕
旺角山東街及地士道街的地皮向來被市場視為具潛力的「細地王」，本次市建局的公開招標吸引六家發展商參與角逐。經過激烈競爭，中國海外發展（編號：00688）的全資附屬美逸有限公司以8.6068億港元投得該項目，打破沉寂，成為今年市區重建局（市建局）首個成功批出的招標項目。每呎樓面地價約為5349元，達到市場估值的高端水平，反映發展商對這類細地項目的興趣和信心。
地皮概況與規劃亮點
該地皮位於旺角核心地段，鄰近山東街及地士道街，面積約26,641平方呎。項目可發展總樓面面積上限為160,911平方呎，規劃包含商住用途。當中住宅樓面面積上限為152,000平方呎。據相關文件，市建局早前已向城規會申請放寬該地的地積比率，由7.5倍提高至8.5倍，令可建樓面增約13%，進一步加強發展效益。目標興建約300至380個住宅單位，迎合市區新盤供應的需求。
今次招標吸引28份意向書，最終遞交6份標書。出價最接近的第二高為8.528億元，與中海外的中標價僅相差0.92%，可見發展商爭奪心態十分接近，惟頂價最終由中海外奪得。
中海外競逐下的策略分析
觀察近年市區重建項目的流標、撤回情況，加上樓市低迷，不少發展商對市建局項目出價審慎。今次中海外決定出價貼近市場預期上限，展現搶進市區細型地盤的積極態度，反映公司對港島及九龍核心地段長遠前景保持信心。中海外近年在市區中的中小型重建項目佈局顯著，例如過往在啟德等多個地段都有重金投資，累積了市區發展配合重建規劃的經驗。
同時，市區重建項目一般屬於「零散地」，涉及業權整合、舊樓清拆、安置補償及面對社區反應等複雜因素。中海外選擇積極參與，既可鞏固品牌形象，亦可藉此累積處理市區「爛尾樓」、「三無大廈」等項目的經驗，日後參與更多中、大型官地或市建局重建計劃。
市建局項目的回報與風險
雖然磅價在現時市況下屬於高端，但市建局合作發展項目的條款對風險有一定分擔。例如地價付款安排可分期，同時市建局會參與日後的利潤分成，將雙方的風險利益捆綁。發展商能夠「押後」部分資金壓力，而市建局則有力確保項目有市場推動力，減少滯銷風險。
面對後市，九龍旺角住宅市場長期有剛性需求，畢竟由舊區「重建」轉化而來的單位，供應極為有限，項目未來入市時有望對標區內一線新盤甚至稍高樓價。細地項目因座落市中心，交通便利，吸引年輕專業人士及投資者；即使樓市仍有調整壓力，這類靈活細單位在首置客層表現穩健。
產業城市化推進與細地項目價值
本次中海外以8.6億奪項，也反映了市建局推動舊區活化、改善市區基建的中長線定位。市區細地不但社區更新徹底，更有機會配合基建升級（如打通「被鎖死」的地士道休憩花園直通街道）及增設優質公共設施，推動活化效益。在大規模新界土地開發步伐未算成形下，這類位於舊市中心的重建新供應，將成為填補市區家庭住屋剛需的重要一環。
成交背後的信心與挑戰
雖然成交價屬高端，但相比市建局過往同區細地項目，今次呎價屬合理區間，而且未有如早年大幅超標，反映市場開始回歸理性。發展商要在建築成本、市場銷售、政策限制及市民的期待間維持平衡，考驗團隊的資本、營運和靈活規劃能力。
總結：舊區新生態，信心的標杆
這宗中海外「搶細地」事件，不僅是一筆數字遊戲。它折射著市區細地的稀缺價值、市建局老區活化步伐的節奏，以及大發展商面對市況加速配置資本、吸納未來供應主導權的戰略信心。中海外以強勢姿態搶佔先機，並為後市細地項目提供了一個實質參考標杆，也為業界、投資者及政府三方提供了重塑舊區願景的想像空間。축
