按揭擔保人的資格條件
在香港置業申請按揭時，若申請人財政狀況有限或收入不穩定，通常會尋求擔保人協助，以提高貸款批核的成功機會。按揭擔保人一般須符合以下基本資格：
– 年滿18歲且具備完全行為能力，非破產人及非智障人士。
– 具備穩定且足夠的收入，能通過銀行的供款佔入息比率（DTI）及壓力測試。
– 通常為申請人的直系親屬，包括父母、配偶、兄弟姊妹等。有部分銀行可能接受未婚夫妻或情侶，但視乎個別銀行規定。
– 擔保人與借款人的入息將合併計算，銀行會評估兩人的入息及負債情況，以確定貸款風險。
兼職收入、收入不穩定或非固定收入人士擔任擔保人時，銀行會要求更長期間的收入證明（至少6個月），但經濟能力不足或收入波動過大，可能無法通過審核。
按揭擔保人的責任與風險
成為按揭擔保人並非簡單的形式，而是具有實質財務責任的角色：
– 擔保人需要承擔整筆按揭貸款的還款責任，並非只擔保借款人無法支付的那部分。
– 借款人如未能按時還款，銀行可以直接向擔保人追討欠款。
– 擔保人須準備承擔未來長達數十年貸款的壓力，並可能影響自身的信用狀況及日後的貸款資質。
– 擔保人也會對每月供款與入息比率（DTI）的計算有所影響，日後如果擔保人自己申請按揭，原有的擔保責任會被納入其整體負債計算。
特別需要留意的是，若擔保人簽署與借款人共同居住的聲明，但實際未履行，可能涉及虛假聲明，涉嫌觸犯法律。
擔保人數量與除名程序
– 銀行通常對擔保人人數無硬性上限，但為穩妥起見，多數銀行會限制最多不超過5個擔保人。
– 擔保人如想除名，通常需由借款人還清所有欠款或安排新擔保人替代，並經銀行審批確認。
– 在罰息期內，若想甩走擔保人，通常需支付額外罰息。
– 擔保人除名後，銀行會提供證明文件確認該擔保人已不再負擔還款責任。
申請按揭時擔保人的選擇與考量
– 若由配偶擔保，銀行可選擇將配偶列為借款人或擔保人，差別在於借款人需承擔主要還款責任，擔保人則作二線擔保。
– 一般建議選擇收入穩定且債務較低者擔保，以減少審批風險。
– 擔保人以父母居多，因通常具備較強的經濟實力及良好信用，較易通過銀行審查。
– 借款人及擔保人的入息及負債將合併計算，會影響供款佔收入比例、按揭成數及利率條件。
DTI與壓力測試的計算影響
– 按揭擔保人與借款人的所有收入及負債都需合併計算DTI，銀行將評估整體還款能力。
– 有擔保人協助時，按揭成數及供款佔入息比率的標準通常會更加嚴格，例如成數最多降低一成，DTI要求進一步收緊。
– 借款人與擔保人本身的其他貸款或負債均會被計入評估，影響貸款的批核結果。
結語：擔保人角色不可輕忽，慎重選擇與評估風險
按揭擔保人雖為借款人提供重大幫助，助其突破收入限制順利申請按揭，但擔保人的財務責任是整筆貸款的全部，潛在風險不容忽視。擔保人需清楚自身承擔的法律及財務後果，避免因借款人違約而影響自身信用及資產安全。建議在決定擔保前，充分了解銀行條款及自身還款能力，並密切關注貸款狀況，及早溝通並妥善規劃除名程序。如非直系親屬，銀行接受度會較低，需審慎處理。在高風險房貸環境中，按揭擔保人制度既是助力亦是風險所在，買賣雙方均需謹慎面對。
