屋苑回穩下匯璽樓市交易情況詳析

市場自2017年起的持貨與轉售概況

南昌站上蓋屋苑匯璽成為近期二手買賣熱點，尤以投資者長持貨後的蝕讓情況較為引人關注。資料顯示，多個持貨約7年左右的單位均出現帳面虧損，部分蝕幅接近兩成至三成。

以一宗2房單位為例，原業主於2017年4月以1,438.4萬元一手購入，持貨7年後以約1,210萬元轉售，帳面虧蝕約228萬元（16%）。另一單位於2018年9月以1,402萬元購入，於近日以約1,132萬元成交，蝕讓270萬元（約19.3%），且成交價較市價低約10%，跡象顯示投資者趁近期市場回穩仍選擇轉售撤資。

此外，1房戶的案例亦呈現類似趨勢。2019年購入單位持貨5年，以660萬元出售，較原價868萬元貶值接近27%，損失逾230萬元。另一1房戶以712萬元成交，持貨約7年半，帳面實賺約3.8%，但扣除相關費用後仍或面臨1%虧損。

投資客承接背後的市場心態

上述單位新買家多為投資客或首置族，特別當價格調整低於市場預期時，買家迅速承接。例如青衣翠怡花園一個2房單位，原開價438萬，議價至約398萬成交，呎價約10,926元，低於鄰近成交450萬，吸引投資者即時入市。

南昌站匯璽部分買家因物業位於港鐵上蓋、交通便利，且近期整體市況有回暖迹象，紛紛一擊即定方案入市。這反映在成交速度及議價空間逐步縮小，由過去市場的被動等待轉變為較積極主動的買樓態度。

匯璽屋苑樓價趨勢與競爭狀態

目前匯璽屋苑出現大量放盤，約500個單位在市面流通，入場費門檻約為500萬起。按最新成交呎價，2房戶動輒近2萬至2.1萬港元，1房戶呎價則約1.8萬至1.9萬不等，略顯回升態勢。房價反映當前市場供求平衡尚未完全恢復，部分業主多仍以降價促成交。

部分持貨多年的投資者選擇趁低位止蝕，如2017年購入、持貨七年蝕逾228萬元的案例，確見減息周期內賣盤壓力依舊存在。儘管如此，從成交反應來看，買方以長期收租或改善型需求為主，對匯璽港鐵便利優勢評分較高。

總結：投資風險與市場機遇並存

匯璽屋苑持貨時間逾5年且仍蝕讓的案例，映射本地樓市波動及投資心態轉變。投資者必須正視部分單位長線未必保值，且交易成本及持有支出可能加劇虧損。但隨着市場情緒回穩、交通配套成熟及新買家入場，短線內現金流及租務收益成為吸引力核心。

未來，匯璽及類似港鐵上蓋盤的價值在於其地理便利和配套優勢，投資者應平衡持貨成本與租金收入，理性評估自身投資周期和資金安排。短期內看，新買家為求入市搶佔門檻，議價空間收窄，加上放盤量多，不排除價格繼續呈區域性調整，整體樓市持續尋求均衡，匯璽則會繼續成為市場多方博弈的焦點。