新盤撻訂潮解析——以元朗柏瓏II與何文田瑜一為例

近年來，香港一手住宅市場熱度高漲，然而入伙前撻訂風潮卻成為市場的一大焦點。元朗柏瓏II及何文田瑜一兩大新盤項目的撻訂數字頻頻突破新高，引發業界及買家高度關注。本文將透過詳盡數據與市場現象，深入剖析這波撻訂潮的成因、影響與未來走勢。

元朗柏瓏II撻訂潮始末

錦上路站柏瓏II由信和置業、嘉華國際、中國海外及港鐵合作發展，規模宏大，入伙日期臨近。截至2025年6月中旬，短短數天內錄得57宗撻訂，涉及樓價逾4.7億港元，再加上每日甚至有單日23宗終止交易個案，成為元朗區撻訂熱點。撻訂戶數佔全盤近10%，顯示市場供需壓力明顯。

這波撻訂潮背後，主要因素包括：樓價高企與市場預期下跌、買家財務壓力加劇以及部分投資者心態轉變。元朗區作為新界西北的重要發展點，雖有交通便利（靠近港鐵錦上路站），但「供多於求」的市場環境還未改變，不少買家因此選擇放棄交易。

何文田瑜一是由華懋集團及港鐵合作開發的重點新盤，分為IA、IB、IC三期，合共提供844伙。項目位處九龍核心何文田，周邊配套完善、優質校網吸引大量準買家。

然而，2023年至2025年間，「瑜一」系列同樣面臨撻訂潮。6月初，單日錄得12宗撻訂，涉及總樓價逾1.7億港元，買家多數於2023年及2024年入市，並採用建築期付款方式。華懋集團銷售總監亦透露累售超過582伙，套現超過93億，但撻訂數字不可忽視。

撻訂原因一方面反映買家對樓市短期波動的擔憂，另一方面亦與項目高昂的入場價及持續變化的按揭政策息息相關，令部分資金安排出現不匹配。尤其是何文田屬於豪宅及中高端市場，價格起點高，加劇買家觀望心態。

預期樓價調整：自2023年以來，香港樓市在多重因素影響下出現下行壓力，部分買家擔心未來樓價進一步回落，寧願付出訂金損失，等待更低價入市。

資金成本與按揭收緊：近年銀行貸款利率上升及審批更嚴格，使部分買家資金周轉困難，尤其首次置業者可能面臨較大入市門檻，引致撻訂現象增多。

供應過剩與區域差異：元朗及何文田分別代表新界與九龍兩大住宅熱點，供應量急速增加而需求未完全消化，特別是元朗供應更為集中，讓市場競爭激烈。

心理戰與價格談判：部分買家利用撻訂壓低樓價，打算在撻訂後重新以較低價購入，形成市場的博弈狀態，也助長撻訂潮擴散。

短期來說，撻訂潮令發展商收入存在不確定性，財務壓力增加，部分項目須重新調整價格策略，甚至延緩推出新單位。此外，成交活躍度下降亦影響市場信心，波及整體樓市氣氛。

長期則可能促使市場回歸理性，價格更貼近實際供需，結構調整加快。對於政策制定者來說，短期需緊盯銀行按揭風險，避免樓市過度波動波及金融穩定，並持續推出措施扶持剛需族群。

買家面對不確定市場環境，應謹慎評估自身資金承擔能力，確保支付能力與還款能力匹配，避免因市場波動而被迫撻訂承擔損失。發展商則需注重調整推售節奏及靈活定價，打造優質配套與生活體驗以提升吸引力。

展望未來，隨著市場逐步消化現有供應、政府推動基建提升區域價值，以及經濟環境逐步明朗，撻訂潮或會趨緩，但供需不平衡及按揭政策仍是樓市走勢關鍵。買賣雙方均需持續審視風險與機遇，理性應對瞬息萬變的市場。

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撻訂潮的興起反映了香港新盤市場在高位震盪與調整中尋求均衡的複雜現實。從元朗柏瓏II到何文田瑜一的撻訂熱潮，不僅是價格信號，更揭示出買賣雙方心理、資金及政策多層次交織的博弈局面。唯有深度理解這一市場動態，才能洞察未來樓市變化脈絡，做出更明智的置業判斷。