香港樓市近期走勢與減價盤現象解析
根據近日多篇報導及美聯物業最新數據顯示，香港樓市於2025年上半年呈現微幅回暖跡象，然而減價盤佔比持續偏高，尤其在特定區域與單位類別中更為明顯。整體樓價指數按周上升約0.46%，已連續三周呈上升趨勢，但背後減價盤的存在反映市場信心仍有待強化。
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一、樓價指數連升與成交活躍度
根據美聯物業公布的「美聯樓價指數」，2025年6月初數據顯示指數周環比上升0.46%，且已連續三周上升，反映買賣雙方活動增加，市場交投較早前明顯活躍。加上美聯信心指數亦出現漸升趨勢，說明業主及買家對樓市氣氛較之前樂觀。
另一方面，年內成交量有所增加，尤其是受到新盤發售及減辣政策的刺激，令部分區域成交重燃活力。香港住宅市場交投體現「量升價軟」的特點，成交量提升尚未完全轉化為價格顯著回暖。
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二、減價盤比率居高不下的區域分布
減價盤，即業主主動調低放盤價的個案，在香港幾個指定區域尤為集中。透過美聯物業網站的數據分析，減價盤比率最高的三個區分別是：
– 天水圍
– 荃灣
– 九龍灣
這些區域多為新界及九龍的新興或發展中地段，市場供應相對充足，但買家興趣較為謹慎，造成價格調整壓力。值得注意的是，天水圍及荃灣屬新界區，連同九龍灣，反映新界區內部分次區的價格壓力較大，為市場價量變化的前哨。
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三、減價盤最集中的單位類型分析
以單位實用面積劃分，減價盤占比最高的是B類單位，實用面積介乎約431至752平方呎，這類單位由於面積適中，需求基數較大，兼具自住及小家庭投資屬性，價格波動對市場信心影響力較重。
其次是大型單位E類（約1,722平方呎或以上）和中型D類單位（約1,076至1,721平方呎）也頻現減價盤，顯示不僅細單位，高端大戶型亦感受到調價壓力，可能與資金承受能力及市場需求變化有關。
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四、新界區受壓情況最為明顯
三大區域層面來看，新界區減價盤比率最高，部分次區如洪水橋、更偏遠地區仍遇到較大銷售阻力。原因包括供應相對豐富與部分新盤低價策略，將傳導壓力至二手市場，使得業主被迫調整盤價。
新界區的供應量龐大與購買力不整合，以及對交通配套及生活便利性的期待落差，是其減價壓力高企主要背景。反之，港島及九龍核心區因地段及資源優勢，價格相對穩定。
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五、政策影響及市場展望
隨著財政預算案推出提高物業印花稅價值上限、撤銷辣招等措施，市場信心有所增強，成交回暖的跡象較為明顯。然而，減價盤現象提示市場仍處調整期，買賣雙方對價格態度多抱觀望。
未來樓市發展需持續關注三方面：
– 新盤供應節奏與價格策略
– 三大區域及細分區域的價格差異
– 政府政策動向及其對樓市資金流動性的影響
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結語：微升之下的調整與機遇
香港樓市在2025年上半年出現量價結構分化，以「量增、價軟」為主線，減價盤集中於新界與部分中小型至大型單位。儘管美聯樓價指數連升三周帶來一定樂觀氣息，但減價盤比例仍高，提醒市場尚處在調整嬗變階段。
這一輪市場修正，對買家而言孕育著議價空間，對賣家則要求策略調整和風險評估。樓市走向最終將取決於資金流、政策配合與市場需求能否同步恢復活力。整體而言，觀察細分區域和單位類型的價格動態將是把握樓市脈動的關鍵。
