租金收入在按揭申請中的角色：一份詳盡分析
在香港這個寸金尺土的地方，擁有物業並將其出租是常見的投資方式。對於有意申請按揭的人士來說，如何將租金收入納入考量，以提高按揭獲批的機會，是個重要的課題。本文將深入探討租金收入在按揭申請中的角色，以及相關的計算方法和注意事項。
租金收入：按揭申請的助力
在按揭審批過程中，銀行會評估借款人的還款能力，其中一個重要的指標就是供款與入息比率 (Debt Servicing Ratio, DSR)。如果借款人的每月薪金或其他收入未能達到銀行的要求，租金收入便可能成為一個重要的助力。銀行通常會將物業租金的某個百分比（一般為70%）列作入息計算，以提高借款人的整體收入水平，從而增加按揭獲批的機會。
如何計算租金收入？
計算租金收入看似簡單，但實際操作中存在一些細節需要注意：
- 租金折扣： 銀行一般不會將租金全額計入收入，而是會打一個折扣，通常為7折，即只計算租金收入的70%。這是為了預留空置期和維修等潛在成本。
- 正式租約： 銀行通常要求借款人提供有效的租約，以證明租金收入的真實性。此外，租約上可能需要打厘印，以增加其法律效力。
- 擬租金收入： 即使物業尚未出租，部分銀行也可能接受「擬租金收入」。銀行會根據物業的類型、位置和市場租金水平，評估一個預期的租金收入，並將其打折後計入借款人的收入。然而，並非所有銀行都接受擬租金收入，且計算方式可能有所不同。
自住與出租：貸款用途的影響
貸款用途是自住還是出租，會影響銀行對租金收入的處理方式。如果貸款信上註明物業用途為「自住」，銀行可能會先評估現時按揭餘款是否佔物業估價的5成或以下。如果是，即使貸款信註明自住用途，銀行也可能將租金收入納入考量。
大陸物業租金：額外考量
如果借款人在中國大陸擁有物業並收取租金，也可以將其計入收入。然而，並非所有香港銀行都接受大陸物業的租金收入，且所需的文件也可能有所不同，例如房產證、租約和租客的過數紀錄。此外，與香港物業類似，大陸物業的租金收入也會被銀行打折計算。
僅有租金收入：挑戰與應對
如果借款人僅有租金收入，而沒有其他收入來源，按揭申請可能會面臨一些挑戰。雖然許多銀行可能接受這種情況，但要通過供款與入息比率及壓力測試可能比較困難。在這種情況下，借款人可能需要考慮增加擔保人，或者尋找更願意接受租金收入的銀行。
壓力測試：租金收入的考驗
壓力測試是銀行評估借款人還款能力的重要環節。即使租金收入能幫助提高整體收入，但也要確保在利率上升的情況下，借款人仍然能夠負擔按揭供款。因此，借款人在申請按揭前，應仔細評估自身的財務狀況，確保有足夠的緩衝空間。
最新政策：放寬按揭成數與租金收入扣減率
近年來，香港金管局對按揭政策進行了一些調整，例如放寬按揭成數和調整租金收入的扣減率。這些政策變化可能會影響借款人可獲得的按揭金額和還款能力評估。例如，將投資物業的租金收入的扣減率由至少三成回復至至少兩成，意味著銀行在計算供款與入息比率時，可以將更多租金收入納入考量，從而提高借款人的借款能力。
善用擬租金收入：提高按揭獲批機會
對於有意將物業出租，但尚未找到租客的借款人來說，善用擬租金收入可能是一個提高按揭獲批機會的策略。通過向銀行提供物業的預期租金收入，並提供相關的市場數據和評估報告，借款人可以增加自己的收入水平，從而更容易通過供款與入息比率及壓力測試。
總結：充分利用租金收入，實現置業夢想
租金收入在按揭申請中扮演著重要的角色。通過了解租金收入的計算方法、貸款用途的影響、以及最新的按揭政策，借款人可以更有效地利用租金收入，提高按揭獲批的機會。然而，在申請按揭前，借款人應仔細評估自身的財務狀況，選擇合適的按揭計劃，並諮詢專業人士的意見，以確保能夠順利實現置業夢想。
