2025年香港按揭市場深度分析：利率、回贈及策略
香港樓市波動，按揭市場亦瞬息萬變。了解最新按揭利率、現金回贈以及銀行政策，對買家至關重要。本文將深入分析2025年香港按揭市場的現況、趨勢以及應對策略，助您在置業路上作出明智的決定。
按揭利率：固定利率與浮動利率之爭
按揭利率主要分為固定利率和浮動利率兩種。固定利率在特定期限內保持不變，為借款人提供穩定的還款預算，降低利率波動風險。然而，在利率下行周期，固定利率可能相對較高。浮動利率則隨市場利率波動，常見的有H按（Hibor按揭）和P按（最優惠利率按揭）。
2025年，香港各銀行的最優惠利率普遍為5.5%，但實際按揭利率會根據不同因素調整。例如，大新銀行、大眾銀行及南洋商業銀行的H按利率為H+1.3%。選擇哪種利率取決於您對未來利率走勢的判斷和風險承受能力。若預期利率將上升，固定利率可能是較好的選擇；反之，若預期利率將下降，浮動利率可能更划算。
現金回贈：從慷慨到緊縮？
按揭現金回贈是銀行吸引客戶的重要手段。然而，2024年起，有銀行開始縮減甚至取消現金回贈，僅提供象徵性的綠色按揭獎賞。這種趨勢在2025年仍在持續。
銀行計算按揭現金回贈通常以60%按揭貸款額作為基礎。這意味著，即使您申請90%按揭，銀行在計算回贈時仍只會考慮60%的貸款額。例如，若按揭中介提供0.3%的回贈，400萬按揭可獲得12,000元的回贈。
面對回贈縮水的局面，買家更應精打細算，比較不同銀行的按揭計劃，爭取最優惠的利率和條款。此外，通過按揭中介申請，有機會獲得額外的中介回贈。
按揭中介：格價利器還是額外成本？
按揭中介的功能是為客戶尋找最優惠的按揭方案，包括最低利率、最高回贈以及最快速的審批。一些中介甚至能提供額外的回贈，例如星之谷按揭轉介提供的中介回贈可達0.1%-0.35%。
然而，選擇按揭中介也需要謹慎。應選擇信譽良好、經驗豐富的中介，並了解其收費方式。有些中介可能會收取額外費用，或者與特定銀行有合作關係，導致推薦方案不夠客觀。
申請策略：多方比較，避免踩坑
申請按揭是一個複雜的過程，稍有不慎可能踩入陷阱。以下是一些建議：
- 多方比較： 至少向三間銀行提出按揭申請，包括大型銀行和中小型銀行。大型銀行處理效率較高，但中小銀行可能提供更優惠的利率或回贈。
- 貨比三家：除了直接向銀行申請，亦可考慮透過按揭轉介公司尋找更優惠的方案。
- 提早準備： 盡早準備好所有申請文件，避免因文件不足而延誤申請進度。
- 了解罰息期： 注意不同銀行的罰息期規定，避免因提前還款而產生額外費用。
- 留意隱藏條款： 仔細閱讀按揭合同，留意是否有隱藏條款或額外費用。
樓市波動下的按揭部署
在樓市波動時期，按揭部署更顯重要。若擔心未來利率上升，可考慮選擇固定利率按揭或鎖定利率。若預期樓價下跌，應謹慎評估自身還款能力，避免因資不抵債而被迫出售物業。
此外，政府的政策也會影響按揭市場。密切關注政府的樓市政策調整，例如放寬按揭成數或調整稅費，有助於把握置業機會。
結論：精明選擇，穩健置業
2025年的香港按揭市場充滿挑戰和機遇。了解最新的利率走勢、回贈政策以及銀行策略，有助於您在置業路上作出明智的決定。多方比較、謹慎選擇，才能找到最適合自己的按揭方案，實現穩健置業的目標。
