盈暉薈商場放售事件分析報告
前言：美孚盈暉薈商場易手，誰是贏家？
近期，位於九龍美孚的盈暉薈商場放售消息引起市場關注。永倫集團於2018年以約9億港元購入該物業，如今卻以意向價6.8億港元放售，帳面虧損高達2.2億港元，跌幅約24%。這宗看似蝕讓的交易背後，隱藏著哪些市場動態和投資策略？本文將深入分析盈暉薈商場放售事件，探討其背後的原因、影響以及潛在的投資價值。
盈暉薈商場概況：區位優勢與發展潛力
盈暉薈商場位於美孚景荔徑8號，毗鄰港鐵美孚站，交通便利，地理位置優越。該商場樓高三層，總樓面面積約10萬平方呎，主要服務周邊屋苑盈暉臺的居民，屬於民生商場，具有穩定的客源基礎。
- 地理位置優勢： 緊鄰美孚地鐵站，交通便利，可輻射周邊社區。
- 穩定的客源基礎： 主要服務盈暉臺居民，提供日常生活所需，需求穩定。
- 發展潛力： 部分租戶租金低於市場水平，具有租金提升空間。
永倫蝕讓原因探析：市場變化與自身策略
永倫集團作為知名的「收租王」，近年來卻頻頻放售物業，甚至不惜蝕讓離場，盈暉薈商場的放售便是其中一例。其背後的原因可能包括：
- 市場變化： 近年來香港零售市場受到多重因素影響，例如：經濟下行、消費模式改變等，導致商場租金收入受到壓力，影響物業估值。
- 自身策略調整： 永倫集團可能正在進行資產重組，出售非核心資產，以優化資產配置，集中資源於更具增長潛力的項目。
- 資金回籠需求： 可能需要套現資金，以應對其他投資或業務發展需求。
潛在投資價值：回報率與增值空間
儘管永倫集團以低於購入價的價格放售盈暉薈商場，但對於新的買家而言，該物業仍然具有一定的投資價值。
- 穩定的租金回報： 目前每月租金收入約150萬港元，若全部租出，租金收益可達300萬港元以上，以意向價6.8億港元計算，回報率約5.3厘。
- 租金提升空間： 部分租戶租金低於市場水平，可於租約完結後提升租金，提高回報率。
- 翻新改造潛力： 新買家可對商場進行翻新改造，提升商場形象，吸引更多租戶，增加租金收入。近期被鵬里資產基金購入，預計將進行翻新。
影響分析：對美孚商圈與投資市場的啟示
盈暉薈商場的放售事件不僅僅是一宗物業交易，更反映了香港商鋪市場的一些趨勢和挑戰。
- 對美孚商圈的影響： 新買家的入主可能會為美孚商圈帶來新的活力，通過翻新改造和調整租戶組合，提升商場的競爭力，吸引更多消費者。
- 對投資市場的啟示： 提醒投資者在評估商業物業投資價值時，需要綜合考慮市場環境、物業自身條件以及潛在的增值空間。同時，也反映了在市場下行週期中，靈活調整投資策略的重要性。
結論：機遇與挑戰並存
盈暉薈商場的放售事件，對於永倫集團而言，可能是一次蝕讓離場的選擇；但對於新的買家而言，卻可能是一次難得的投資機會。在香港商鋪市場面臨挑戰的同時，也蘊藏著新的機遇。投資者需要保持敏銳的市場洞察力，把握市場變化，才能在複雜的市場環境中取得成功。盈暉薈的未來發展，值得我們持續關注。
