近年香港房地產市場經歷多重挑戰，包括利率波動、疫情影響及政策調整，令市場氣氛一度謹慎。然而，2025年上半年數據顯示香港住宅市場出現穩定跡象，摩根士丹利（Morgan Stanley）最新研究報告更看好香港房市回暖趨勢，並點名增持兩檔龍頭地產股——新鴻基地產（00016）及恒基兆業地產（00012）。本文將從市場背景、供需變化及投資機會三方面深入探討摩根士丹利對香港樓市的樂觀看法與其背後的原因。
首先，從宏觀環境與成交量來看，2025年上半年香港住宅成交量達2.9萬套，同比增長3.9%，顯示買賣活躍度提升[1][3]。這主要得益於多項因素：一是HIBOR（港元同業拆息）自5月起下降，有助降低按揭成本；二是開發商採取積極競爭性定價策略以刺激需求；三是內地購房者比例增加，加強了外來資金流入。此外，政府在2025/26年度財政預算案中大幅放寬印花稅至僅100港元，大幅減輕低價物業交易成本，使售價在1000萬港元以下的物業銷量同比激增305%[1][3]。這些政策和市場動態共同推動了大眾置業需求回升，也使得整體樓市表現優於奢侈品市場。
其次，在供應面方面也呈現積極信號。摩根士丹利指出潛在供應已見頂，新盤完工數量下降，加上土地供應有限，使得未來可售貨源逐漸減少[1][2]。截至今年前五個月，新盤庫存佔一手總銷量超過55%，較去年同期約40%明顯提升，反映開發商正加快去化庫存以改善財務狀況[1]。隨著新盤供應趨緊且去庫存進展順利，有望為樓價提供支撐。此外，由於租賃需求受惠於內地人才和學生流入，今年全年租金料可望提升約6%[3]。這種「去庫存+租金回升」的雙重效應，有助穩固房地產投資信心。
最後，在股票投資層面，摩根士丹利維持對香港住宅樓市樂觀看法，同時推薦兩家龍頭發展商——新鴻基地產及恒基兆業為「增持」級別股票[2][3][4]。兩家公司均具備高股息回報率和充足貨源優勢，在HIBOR下行環境中最能受惠。他們不僅擁有豐富土地儲備，更因積極清理舊有庫存而提高銷售效率，上半年新盤銷售率由去年57%提升至62%，價格折扣亦由12%收窄至9%，反映其議價能力改善與品牌吸引力強勁[3]。此外，美聯專家預測全年新盤銷售將達到1.8萬戶，同比增加6%，配合政府刺激措施與內需復甦，可望帶動相關企業盈利成長。因此，此次摩根士丹利點名增持上述兩檔股票，不僅反映對個別企業基本面的肯定，也彰顯其對整體香港住宅樓市復甦前景的信心。
綜合以上分析，可以看到2025年上半年以來，多項因素促使香港住宅市場逐步企穩並呈現回暖態勢，包括HIBOR下降、印花稅優惠政策、內地買家活躍以及潛在供應見頂等關鍵驅動力。在此背景下，以新鴻基和恒基為代表的優質發展商憑藉良好的產品組合和財務實力脫穎而出，被國際大型機構如摩根士丹利看好並予以「增持」評級。不論是自住置業還是長線投資者，都可密切關注該板塊後續走勢。同時，本輪復甦仍需留意全球經濟變數及本港政策調整可能帶來的不確定性，但就目前而言，多方跡象指向一個更加健康且具韌性的香港房地產市場正在形成，其正面影響或將延伸至相關金融、市場乃至社會層面，引領本港經濟步入新的成長階段。
資料來源:
[1] news.cnyes.com
[4] m.hexun.com
[5] house.hexun.com
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