香港樓市「負溢價」收窄：樓價企穩訊號？
香港樓市近年受到多重因素影響，經歷了一段調整期。其中，新盤以低於同區二手樓價出售的「負溢價」現象，更成為市場關注焦點。本文將深入分析新盤「負溢價」的成因、現況及未來趨勢，並探討其對整體樓市的影響。
「負溢價」常態化：發展商的銷售策略
所謂「負溢價」，指的是新盤的開價低於同區二手物業的價格。這種現象並非偶然，而是發展商在特定市場環境下採取的一種銷售策略。過去十數年間，新盤通常以高於二手價的溢價出售，但在近幾年，尤其是在利率上升、經濟不明朗的背景下，「負溢價」逐漸成為常態。
發展商之所以願意「以價換量」，主要原因有以下幾點：
- 庫存壓力： 香港的房屋庫存量偏高，發展商面臨去貨壓力。為了加速銷售，套現資金，降低財務風險，他們傾向於提供更具吸引力的價格。
- 市場競爭： 隨著新供應不斷湧現，市場競爭日益激烈。發展商需要通過價格優勢，吸引買家，才能在眾多新盤中脫穎而出。
- 利率上升： 利率上升增加了買家的供樓成本，降低了他們的購買意願。為了刺激需求，發展商不得不下調價格。
- 對後市的謹慎態度： 發展商可能對未來樓市走勢持謹慎態度，認為及早套現，鎖定利潤，比等待未來更好的價格更為穩妥。
「負溢價」收窄：樓市回暖的跡象？
儘管「負溢價」現象仍然存在，但最近的數據顯示，新盤與二手樓價的差距正在縮窄。根據美聯物業研究中心資料，今年第二季度新盤溢價錄得-8.3%，雖然仍處於「負溢價」狀態，但已較之前有所收窄。這是否意味著樓市正在回暖？
多項因素支持了樓市回暖的觀點：
- 拆息下跌： 拆息下跌降低了買家的供樓成本，刺激了入市意慾。
- 利好政策： 政府推出了一系列利好樓市的政策，例如調低細價物業印花稅、放寬按揭成數、容許投資移民購買豪宅等，提振了市場信心。
- 經濟改善： 內地推出「組合拳」提振經濟，香港經濟也呈現復甦跡象，增加了買家的購買力。
- 租金上漲： 私人住宅平均呎租連升5個月，升幅為5個月最大，反映租賃市場需求強勁，也對樓價形成支撐。
「負溢價」的未來：持續存在但差距縮小
儘管樓市出現回暖跡象，「負溢價」現象預計在短期內仍將持續存在。主要原因包括：
- 新供應充裕： 香港未來幾年將有大量新房屋供應，發展商仍面臨去貨壓力。
- 發展商利潤壓力： 標普預計，發展商的利潤率將面臨進一步壓力，他們可能會願意犧牲更多利潤，以加快去庫存。
然而，隨著市場氣氛改善，經濟持續復甦，「負溢價」的差距預計將會進一步縮窄。發展商可能會逐步調整定價策略，減少折讓幅度，甚至在部分熱門地段的新盤中，重新出現溢價現象。
對整體樓市的影響
新盤「負溢價」對整體樓市產生了複雜的影響：
- 加劇樓價下跌壓力： 新盤低價出售，直接拉低了整體樓價水平，對二手樓價形成壓力。
- 影響業主信心： 新盤不斷降價，讓已購房的業主感到擔憂，擔心資產貶值。
- 刺激成交量： 低價策略吸引了更多買家入市，刺激了成交量，有助於消化市場庫存。
- 改變市場格局： 「負溢價」現象改變了市場格局，一手市場佔據了更大的份額，二手市場的競爭力受到削弱。
樓價趨穩：長遠發展的基石
總體而言，新盤「負溢價」是特定市場環境下的產物，反映了發展商的銷售策略和市場供需關係。雖然「負溢價」對樓價構成一定壓力，但隨著市場回暖，差距正在縮窄。預計未來「負溢價」現象將持續存在，但幅度將會收斂。
更重要的是，經過一段時間的調整，香港樓市正在逐漸趨於穩定。這對於長遠發展來說，無疑是一個積極的訊號。一個健康的樓市，不僅需要合理的價格水平，更需要穩定的市場預期。只有在穩定的基礎上，香港樓市才能更好地服務於市民的居住需求，支持經濟的發展。
