香港樓市風向標：中原估價指數(CVI)重返60點，樓價真能回穩？
香港樓市一直牽動著無數人的心，尤其在經歷了政策變動和市場波動後，未來走向更是備受關注。中原估價指數 (CVI) 作為衡量樓市的重要指標，其變化往往能反映市場情緒和價格趨勢。近期，CVI結束連跌，重返60點好淡分界區間上限，引發了關於香港樓價是否回穩的熱烈討論。本文將深入剖析CVI的含義、影響因素以及對未來樓市的潛在啟示。
CVI：樓市的晴雨表
CVI，即中原估價指數(主要銀行)，是中原地產根據其「中原城市指數」的成份屋苑，選取樣本單位，調查主要銀行的估價變幅後計算得出的指數。簡單來說，CVI反映了銀行對香港樓市的估價取態，可視為樓市的「晴雨表」。
CVI的數值範圍是0到100，50點是好淡分界線。一般而言，CVI(住宅售价)的好淡分界区间在45到55点，CSI(住宅租金)及CSI(工商舖租售)的好淡分界区间在40到60点。
- CVI高於60點： 預示銀行對樓市估價樂觀，樓價有上升趨勢。
- CVI低於40點： 預示銀行對樓市估價悲觀，樓價有下跌趨勢。
- CVI介於40至60點之間： 表示樓市處於調整或觀望階段，走勢不明朗。
CVI重返60點：釋放了什麼信號？
根據中原地產的數據，近期CVI結束了連續下跌的趨勢，並重返60點好淡分界區間上限。這是否意味著香港樓價已經觸底反彈，開始進入回穩甚至上升的階段？
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，近期新盤銷情熱熾，帶動二手交投，是推動CVI上升的原因之一。此外，2024年2月底政府全面「撤辣」後，樓市成交量回升，也對CVI產生了積極影響。
然而，我們也需要謹慎看待這一信號。CVI雖然重返60點，但能否長期企穩仍有待觀察。正如楊明儀所說，CVI近4周於60點邊緣徘徊，需要確認樓價真正回穩。
影響CVI走勢的關鍵因素
CVI的走勢受到多種因素的影響，包括：
後市展望：挑戰與機遇並存
CVI重返60點，的確為香港樓市帶來了一絲曙光。然而，我們不能過於樂觀，未來樓市仍面臨不少挑戰。
- 美國聯準會的加息預期： 雖然聯儲局今日宣佈維持利率不變，但未來仍存在加息的可能性。加息將會增加供樓負擔，可能會對樓市造成壓力。
- 全球經濟的不確定性： 全球經濟增長放緩、地緣政治風險等因素，都可能影響香港經濟和樓市。
- 供應量增加： 未來幾年，香港將有大量新房屋供應推出，這可能會對樓價構成壓力。
儘管如此，香港樓市也存在一些機遇：
- 香港作為國際金融中心的地位： 香港擁有健全的法律制度、自由的經濟環境和完善的金融體系，仍然是吸引國際投資的重要樞紐。
- 與內地經濟的緊密聯繫： 隨著粵港澳大灣區的發展，香港與內地經濟的聯繫將更加緊密，這將為香港樓市帶來新的增長動力。
- 剛性需求依然存在： 香港人口密度高，房屋供應緊張，剛性需求依然強勁。
如何解讀CVI，把握樓市脈搏？
對於有意置業或投資香港樓市的人士，如何利用CVI來判斷市場趨勢，做出明智的決策呢？
- 長期觀察： 不要只看單一時間點的CVI數值，應該長期追蹤CVI的走勢，了解其歷史變化規律。
- 結合其他數據： 除了CVI之外，還應該參考其他樓市指標，例如成交量、租金回報率、空置率等，進行綜合分析。
- 關注政策動向： 密切關注政府的樓市政策和相關措施，以及其對市場的影響。
- 諮詢專業意見： 向地產代理、銀行專業人士等尋求專業意見，以便更全面地了解市場情況。
結語：審慎樂觀，理性決策
CVI重返60點，或許是香港樓市回穩的一個信號，但這並不意味著樓價將會立即大幅反彈。在複雜多變的市場環境下，我們需要保持審慎樂觀的態度，理性分析，做出明智的決策。樓市投資有風險，置業需謹慎。只有深入了解市場，才能把握機遇，趨利避害，實現自己的置業夢想。
