香港樓市警訊：銀主盤存量持續上升，背後隱藏的市場風險
香港樓市一直備受關注，其波動不僅影響著居民的生活，也牽動著投資者的神經。近期，一個值得警惕的現象浮出水面：銀主盤存量連續上升，且增幅主要集中在中高價物業。這是否意味著樓市正面臨新的挑戰？
銀主盤是什麼？為何值得關注？
簡單來說，銀主盤是指業主因無力償還貸款，而被銀行收回的物業。銀主盤的數量增加，通常反映出業主的財務壓力增大，也可能預示著整體經濟環境的不穩定。因此，銀主盤的存量變化，是觀察樓市健康狀況的重要指標之一。
數據說話：銀主盤存量連升五季
根據中原地產研究部的數據顯示，截至2025年6月底，香港住宅銀主盤存量已達300個，相較於上一季度（266個）增加了34個，增幅為13%。更值得注意的是，這已經是銀主盤存量連續第五個季度上升，累計升幅高達45%，創下自2022年第四季度以來的近11個季度新高。
誰是苦主？中高價物業成重災區
進一步分析數據，我們發現，此次銀主盤存量增加的主要來源是價值700萬港元以上的中高價私人住宅。這意味著，經濟壓力不僅僅影響著低價物業的業主，也開始波及到擁有較高價值房產的人群。
公私營住宅，命運各異
在銀主盤的構成上，公營房屋和私人住宅的表現有所不同。私人住宅銀主盤的存量為226個，按季增加29個，而公營房屋的存量為74個，按季增加5個。這顯示出，私人住宅市場的壓力似乎更大。
區域差異：九龍區成重災區
從區域分布來看，九龍區的銀主盤存貨急劇增加，增幅超過四成，成為三個區域中增幅最多的區域。這可能與九龍區的樓價波動較大，以及部分業主過度借貸有關。
為何銀主盤會增加？
銀主盤的增加，可能受到多種因素的影響。首先，利率上升是其中一個重要原因。當利率上升時，業主的還款壓力也會隨之增加，如果業主無法承受這種壓力，就可能導致斷供，最終淪為銀主盤。其次，經濟環境的不穩定也會影響業主的還款能力。如果經濟下行，失業率上升，業主的收入減少，還款能力自然也會受到影響。此外，過度借貸也是一個潛在的風險。如果業主在購房時過度借貸，一旦樓市下跌或收入減少，就很容易陷入財務困境。
銀主盤增加，對樓市有何影響？
銀主盤的增加，可能會對樓市產生一定的負面影響。首先，它可能會增加樓市的供應量，從而對樓價造成下行壓力。其次，它可能會影響市場情緒，加劇投資者的觀望態度。此外，銀主盤的出現，也可能會對周邊物業的價格產生一定的影響。
未來展望：銀主盤存量或將繼續上升？
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀預計，隨著樓市氣氛回暖，市場成交增多，銀行可能會加快推售質素較好的中高價銀主盤。因此，她預計第三季銀主盤存量將進一步上升至約330個，並可能繼續創新高。
如何應對？購房者和業主都需謹慎
面對銀主盤存量上升的趨勢，購房者和業主都需要保持謹慎。對於購房者來說，應該更加理性地評估自身的財務能力，避免過度借貸。同時，也應該密切關注市場動態，把握合適的入市時機。對於業主來說，應該密切關注利率變化，合理安排自身的財務規劃，避免出現斷供的情況。
樓市調整，危中有機
銀主盤存量上升，無疑給香港樓市帶來了一定的壓力。然而，我們也應該看到，這也是一個市場調整的機會。通過釋放部分供應，市場可以更加健康地發展。同時，對於有實力的購房者來說，這也可能是一個尋找筍盤的機會。關鍵在於，我們要保持理性，謹慎應對，才能在樓市的波動中找到屬於自己的機會。
