香港租金指數近日創下歷史新高，反映本地樓市租務市場正經歷前所未有的變化。根據中原地產最新公布的中原城市租金指數（CRI），2025年7月該指數達128.14點，連續三個月上升，累計升幅達3.55%，並超越2018年創下的最高紀錄128.01點[1][2][4]。這一現象不僅揭示了香港樓市供需關係的劇烈變動，也暗示過去依賴投資和炒賣推動樓價及租金增長的舊玩法已經面臨挑戰。
首先，人才及學生湧港成為推高租金的重要動力。自2022年底推出「高才通計劃」以來，大批海外專才、世界名校畢業生及留港進修學生陸續抵港定居，截至2025年7月底，各類人才入境申請共51萬宗，其中34萬宗獲批，超過22萬名人才已落戶香港，加上逾10萬名受養人隨行抵港[2][3]。這些新增人口對住宅需求急劇增加，使得私樓租金從2022年底至今累積上升約18%，部分屋苑更飆升四成以上。例如紅磡黃埔花園三年間租金累漲41.9%，呎租由30.73元增至43.62元[2][3]。暑期旺季疊加新學年的開展，更加速了學生搶租潮，使得整體市場需求持續火熱[1][4]。
其次，本輪租金攀升反映出傳統投資與炒作模式逐步失效，而是由實際居住需求驅動的新局面。在過去十多年內，香港樓市多依靠資本流入和短期投機活動推高價格，但隨著政府政策調整、金融環境收緊以及人口結構變化，以往「買樓等待增值」的策略難以為繼。目前大量專才和學生因工作或學習需要而必須在港長期居住，他們對住房質素與位置有明確要求，不再單純追求價格低廉或短線套利。因此，即使房價波動較大，但穩定且強勁的人口流入支撐起堅實的出租市場基礎，使得舊有「炒賣帶動出租」模式逐漸被取代[2][3]。
第三，此次破頂現象也暴露出香港住宅供應結構性不足問題仍然嚴峻。儘管政府近年積極推出多項房屋政策，包括增加公營房屋建設及優化土地供應，但面對龐大且持續擴大的剛性需求，如專才引進和教育群體擴張等因素，目前私樓市場仍然供不應求。此外，由於土地稀缺、建築成本上揚等限制，新盤推出速度有限，加劇了二手及出租單位競爭激烈情況[1][4]。結果是即使在疫情後經濟復甦階段，本地居民置業壓力未減，而轉向承擔更高昂的租金成本成為普遍趨勢。
綜合以上分析，可以看出香港目前正處於一個由人口結構深刻改變所引發的新型住宅市場階段：舊有依靠投機炒作拉抬價格與短線盈利空間的大規模操作方式已難以維繫，而真正基於生活需要的人口流入則成為主導力量。這種轉變既帶來了短期內房屋承受能力上的挑戰，也促使政府和業界重新思考如何有效提升住房供給質量與效率，以及如何平衡不同社群間住房權益。
未來展望方面，要破解目前因強勁需求而導致的高企租金問題，需要多管齊下：包括加快土地釋放速度、鼓勵興建更多適合不同收入層次人士居住的小型單位，以及完善公共交通配套降低生活成本。同時，在吸納外來人才政策保持穩健之餘，也要兼顧本地居民置業權益，以避免社會矛盾激化。此外，新科技如智慧城市規劃、大數據分析等亦可助力精準預測並調節住宅市場走勢，提高整體運作效率。
總括而言，香港近期破頂的私樓租金指數不僅是一組冷冰冰數字，更深刻揭示了本地住宅市場正在告別過往老路徑，一場以真實人口流入驅動的新時代正在形成。理解並順應這股趨勢，是各方制定合理政策、保障民生福祉的重要前提，也是維護城市長遠繁榮穩定不可忽視的一環。[1][2][3][4]
資料來源:
[1] businessfocus.io
[2] news.mingpao.com
[4] www.wenweipo.com
[5] ps.hket.com
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