荃灣居屋王蝕讓個案分析
最近，荃灣尚翠苑出現了一宗令人關注的居屋蝕讓個案，再次引發市場對於樓市前景的擔憂。這宗個案不僅反映了當前樓市的調整壓力，也揭示了部分業主在高位入市所面臨的困境。
個案詳情
根據美聯物業分行助理聯席董事姚偉明的說法，該單位位於尚翠苑高層8室，實用面積為441平方呎，屬於兩房間隔。該單位最初以綠表價530萬元放盤，經過議價後，最終以500萬元在居屋第二市場成交，實用呎價約為11,338元。
值得注意的是，原業主於2021年6月以約615萬元的未補價購入該單位，當時的呎價高達13,946元，創下當時新界區未補價居屋呎價的紀錄，同時也是該屋苑居二市場的呎價新高。然而，時隔四年，樓價下跌，原業主賬面蝕讓約115萬元，物業貶值約19%。若連同相關的交易費用計算，預計實際虧損可能達到約149萬元，虧損幅度高達24%。
蝕讓原因分析
- 樓市下行： 自2021年以來，香港樓市受到多重因素的影響，包括經濟下行、利率上升以及政策調控等，整體呈現調整趨勢。這使得在高位入市的業主面臨樓價下跌的風險。
- 摸頂入市： 原業主在2021年6月購入該單位時，正值樓市高峰期，以當時創紀錄的呎價入市，無疑是「摸頂」行為。當樓市逆轉時，這類高位入市的業主往往首當其衝。
- 綠表市場限制： 居屋綠表市場的買家主要是符合特定資格的公屋居民或低收入家庭，購買力相對有限。這使得綠表居屋的價格通常低於私樓，也限制了業主的議價空間。
對市場的影響
- 加劇市場觀望氣氛： 蝕讓個案的出現，無疑會加劇市場的觀望氣氛，潛在買家可能會更加謹慎，甚至 ожидание 樓價進一步下跌。
- 增加業主壓力： 類似的蝕讓個案如果持續出現，可能會給其他高位入市的業主帶來壓力，部分業主可能因此選擇降價出售，進一步加劇樓市的調整。
- 影響銀行估價： 蝕讓個案會影響銀行對類似物業的估價，可能導致按揭成數下降，增加買家的入市難度。
給買家的建議
- 審慎評估風險： 在當前樓市環境下，買家應更加審慎評估風險，充分考慮自身的財務狀況和還款能力。
- 關注市場動態： 密切關注市場動態，了解最新的樓市政策和趨勢，以便做出更明智的決策。
- 尋求專業意見： 在購房前，可以諮詢專業的地產顧問或財務顧問，獲取更全面的資訊和建議。
給業主的建議
- 調整心態： 面對樓市調整，業主應調整心態，理性看待樓價波動，避免過度恐慌。
- 靈活調整策略： 根據自身情況，靈活調整出售或出租策略，例如適當降低售價或提供更優惠的租金。
- 尋求專業協助： 如有需要，可以尋求專業的地產代理或財務顧問的協助，制定更合理的方案。
總結
荃灣尚翠苑的這宗蝕讓個案，是當前香港樓市的一個縮影，反映了市場調整的壓力以及高位入市的風險。對於買家和業主而言，審慎評估風險、關注市場動態以及尋求專業意見，是在當前環境下做出明智決策的關鍵。
