【震撼！】香港二手樓價跌唔落？業主死守底線 買家點算好？
香港二手樓市的拉鋸戰：業主與買家的心理博弈
香港樓市，素來是牽動全城目光的焦點。在這片寸金尺土的土地上，每一個價格波動、每一宗買賣成交，都可能引發連串反應。近年來，尤其在二手市場，一種微妙卻 persistent 的局面正在上演：業主普遍堅守價格，減價幅度有限，而買家則期望更大的議價空間。這場買賣雙方的心理博弈，形成了市場上的顯著落差，導致二手交投陷入膠著狀態。香港置業的研究報告，精準地捕捉了這一市場脈動，揭示了業主惜售與買家觀望並存的深層原因。
業主「企硬」的底氣與考量
為何二手業主普遍不願大幅減價？這背後有多重複雜的因素。首先，許多現時的業主是在樓市相對高位時入市的。他們可能背負著較高的按揭負擔，如果大幅降價出售，將面臨 substantial 的虧損，甚至淪為「負資產」。這種對虧損的厭惡心理，使得業主寧願選擇等待，也不願輕易割肉離場。即使市場整體價格有所下調，他們也傾向於小幅調整，而非「大劈價」求售。
其次，部分業主可能並無迫切的資金周轉需求。他們可能是長線投資者，或是已經擁有其他居所，現時的物業對他們而言並非唯一的住所或重要的資金來源。在缺乏immediate出售壓力下，這些業主更有「牙力」堅守心目中的理想價格，等待市場回暖。即使樓市短期內表現平軟，他們也相信長期而言物業價值會回升。
此外，市場上的新建住宅項目（新盤）的定價策略也在一定程度上影響了二手業主的心理。雖然有些發展商會採取較為進取的定價以求快速去貨，但整體而言，新盤的推出往往伴隨著各種優惠和更高的按揭成數的可能性（特別是在按揭證券公司放寬按揭保險要求後，某些情況下即使是已借取按揭保險的物業也可能在特定條件下獲准出租，這為部分業主提供了財務彈性，減少了急售壓力，儘管這對整體買賣交投刺激有限，但卻可能支撐了部分業主的「企硬」態度），這使得部分二手業主認為自己的物業仍有一定價值，不願大幅折讓。他們可能會參考同區新盤的價格，作為自己二手物業的議價底線。
買家「還價」的期望與現實
相較於業主的堅守，二手市場的買家普遍期望獲得更大的議價空間，希望能覓得「筍盤」。這種期望主要源於幾個方面。首先，在全球經濟不明朗、息口高企（儘管市場預期未來可能減息，但目前香港銀行同業拆息仍處於相對高位）的環境下，買家的購房成本增加，對價格的敏感度提高。他們希望通過議價來降低總體支出，以減輕財務壓力。
其次，二手市場的成交量相較於一手市場顯得較為疲軟。根據市場數據，一手成交在某些時期表現活躍，甚至創下新高，而二手住宅註冊量則可能出現同比下跌的情況。這種一手旺、二手淡的局面，讓買家覺得在二手市場中有更多的議價空間，可以「執平貨」。當市場上充斥著「蝕讓盤」（雖然這類個案可能更多是急售而非普遍情況，但會影響買家心理）的傳聞時，買家更容易產生「執到寶」的心理預期。
再者，新盤的低價促銷策略對二手市場構成了競爭壓力。發展商為了加快銷售，可能會以較低的價格推出新盤，並提供多種付款方式和優惠。這使得二手樓價相形見絀，買家自然會將新盤價格作為參考，期望在二手市場也能獲得類似的折扣。此外，關於二手物業高昂的大廈維修費用的負面消息，也可能讓部分準買家對二手物業卻步，轉而尋求更大的價格讓步作為補償。
議價空間的落差與市場的膠著
業主的「有限減價」與買家的「期望大減價」，形成了明顯的議價空間落差。香港置業研究部董事王品弟指出，這種落差形成了市場的拉鋸局面。買家認為現時的樓價仍有下調空間，而業主則不願輕易讓步，雙方難以達成共識，導致交易未能順利完成。
這種議價落差直接影響了二手市場的交投量。雖然近期有數據顯示二手睇樓活動有所回升（例如復活節長假期後預約睇樓量終止連續數週跌勢），反映買家入市意欲增加，但實際的成交轉化率可能受到議價空間的限制而未能顯著提升。即使在部分區域或屋苑錄得成交，也往往是那些減價幅度相對較大的「筍盤」。
新盤的持續推出和熱銷，進一步分流了市場的購買力，使得二手市場面臨更大的競爭。新盤吸納了部分原本可能考慮二手物業的買家，使得二手市場的去貨速度變慢。這種情況反過來可能加劇業主的觀望情緒，更加不願在與新盤競爭中大幅降價。
展望未來：誰將妥協？
香港二手樓市的這場拉鋸戰何時結束，取決於多種因素的演變。一方面， اگر全球經濟前景好轉、息口環境明朗化（例如聯儲局確認減息並付諸實施），可能會增強買家的入市信心，並可能讓部分業主對後市抱持更樂觀態度，從而縮小議價分歧。另一方面，如果市場持續疲軟，業主的財務壓力增加，或者意識到長期等待可能面臨更大的風險，他們最終可能會軟化立場，擴大議價空間。此外，政府的政策導向、新建住宅的供應情況等，都將影響市場的供需關係和價格預期。
目前看來，短期內買賣雙方的議價拉鋸狀態可能仍將持續。業主在承受能力範圍內傾向於小幅調整，而買家則繼續尋找機會。市場的「小陽春」或成交回升，可能更多是基於個別「筍盤」的出現，而非普遍性的價格下調。在等待觀望的氣氛下，二手交投量可能會在一段時間內維持在相對溫和的水平，直至買賣雙方的價格預期逐步趨向一致。這場關乎樓價的心理博弈，仍在進行之中。
