【樓市預警】CCL微升難掩跌勢！中原地產預警：Q2恐再挫2.47%

樓市的細微漣漪與預測的暗湧

近期香港樓市出現一個看似矛盾的現象：中原城市領先指數（CCL）錄得按周微升，彷彿為持續尋底的市場帶來一絲暖意。然而，作為編製該指數的權威機構，中原地產卻維持對第二季樓價再跌2.47%的預測，這不禁讓人深思，樓市的真實走向究竟是趨穩還是將迎來新一輪調整？這場細微的波動與堅定的預測之間，隱藏著哪些市場訊號？

指數微升的背後
CCL最新報136.37點，按周微升0.01%，數字本身極為輕微，甚至可以說是處於約八年半的低位徘徊，與2016年8月底的水平相若。 這次微升，反映的是特定時間段內的市場成交情況。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，這反映的是4月3日美國公布一系列對等關稅措施，及4月4日中國出招反制當周的市況。 在這之前，CCL曾連續兩周錄得升幅，累計上漲1.43%，主要受惠於百萬元印花稅門檻放寬政策及新盤熱銷帶動市場情緒。 甚至在更早的數據中，有報告顯示CCL按周急升1.12%，創下12周以來最大升幅，這與當時一些大型新盤的熱銷有關，例如天水圍YOHO WEST PARKSIDE及大埔上然第一期接近沽清。 然而，這些短暫的樂觀情緒並未改變整體樓價的疲弱態勢，與2021年8月的歷史高位191.34點相比，目前的指數仍低28.73%。

預測下跌的邏輯
儘管有短暫的回升，中原地產仍然維持第二季CCL目標為133點的水平，這意味著較現價仍有2.47%的下跌空間。 維持看跌預測並非空穴來風。貿易戰的升溫和全球經濟衰退風險加劇，使得樓市氣氛轉淡，買家採取觀望態度，導致二手成交減少。 這種宏觀經濟的不確定性對樓市構成持續壓力。此外，大型新盤的減價促銷成為市場焦點，這不僅搶走了部分二手市場的客源，也對二手樓價構成壓力。 新盤的定價策略往往是市場情緒和發展商去貨壓力的直接體現，它們的低價策略會對整個市場的價格預期產生影響。

多重因素下的樓市走向
除了宏觀經濟和新盤供應，樓市的走勢還受到其他多重因素影響。雖然財政預算案後樓價曾累升1.1%，但整體而言，2025年至今樓價仍處於累跌狀態。 分區域來看，樓價走勢也呈現分化，近期數據顯示四區樓價錄得兩跌兩升，走勢反覆。 例如，新界西CCL_Mass按周下跌1.04%，結束了連升五周的走勢，而港島CCL_Mass也錄得跌幅，但新界東和九龍CCL_Mass則有所上升。 大型單位價格的跌幅較大，而中小型單位則相對平穩。

值得注意的是，影響樓價的因素具有滯後性。例如，近期一些重要的政策和事件，如中央向四大國有內銀注資和北部都會區的開發意向書提交，對樓價的影響將在較晚的CCL數據中才會體現。 同樣，即將推出的新盤銷售情況，如西沙新盤「SIERRA SEA」的首輪銷售，其對二手樓價的影響也將在稍後的CCL數據中才能觀察到。

市場情緒與政策調控
當前的樓市可以說是處於「政策市」階段，市場走勢很大程度上受到政策動向與市場情緒的主導。 雖然有觀點認為，相比股市的劇烈波動，樓市表現相對平穩，部分避險資金可能轉向房地產市場，並且市場憧憬美國將加快減息步伐，這對樓市而言是好事。 然而，宏觀經濟的下行風險和持續的貿易緊張關係，使得買家情緒仍然偏向觀望。

總結而言，CCL按周微升更像是市場在尋底過程中的一次小波動，並未改變整體樓價向下調整的大方向。中原地產維持第二季樓價下跌預測，是基於對全球經濟前景、本地市場供需關係以及新盤定價策略等多方面因素的綜合判斷。未來的樓市走向，仍將受到宏觀經濟環境、政策調控力度以及市場信心的多重博弈影響，短期內樓價繼續向下調整的可能性依然存在。