樓價跌不停！租金狂升業界警告：跌勢未止

香港房地產市場近期呈現出一個耐人尋味的「羅生門」現象：官方樓價指數連續四個月下跌，創下逾八年半新低，與此同時，住宅租金指數卻已連續四個月上升，甚至預計會創下歷史新高。這種價格與租金走勢的背離，引發市場廣泛關注，業界普遍預計樓價將繼續承壓下行，而租金則可能保持升勢。

「冰」與「火」的市場寫照

差餉物業估價署的數據顯示，香港私人住宅售價指數在連續四個月下跌後，已跌至2016年7月以來的低位。與2021年9月的歷史高位相比，樓價累積跌幅已接近三成。不同面積的單位樓價普遍向下，尤其是大型單位跌幅較為明顯。樓價下跌的原因眾說紛紜，包括經濟前景的不確定性、高息環境、新盤貨尾積壓、以及中美關係的影響等。仲量聯行香港主席便指出，發展商急於去庫存，採取低價策略，加上整體經濟沒有明顯改善，樓價需要急售，而關稅戰等因素可能會在下半年帶來更大壓力。

然而，租金市場卻是另一番景象。私人住宅租金指數已連續四個月攀升，按年錄得可觀升幅。一些地區如東涌、北角、西九龍及奧運的租金升幅更是驚人，反映租務需求的強勁。業界普遍預計租金有望繼續上升，甚至創下歷史新高。美聯物業分析指出，租金上漲的主要原因在於人口回升，包括人才引進計劃、外來學生增加以及移民潮後的港人回流，這些新增人口初期多選擇租樓，而非即時置業，從而推高了租金需求。尤其高才通人才和內地學生的租賃需求強勁，他們傾向選擇交通便利、租金負擔能力較高的區域，進一步推升了這些區域的租金水平。

價格與租金為何背道而馳？

樓價下跌與租金上升看似矛盾，實則反映了當前市場供需結構和投資考量的複雜性。分析認為，造成這種「冰火兩重天」現象的關鍵因素包括：

首先，高利率環境的影響。美國快速加息導致香港利率上升，銀行定期存款利率遠高於住宅租金回報率，使得買樓收租的吸引力下降。在這種情況下，投資者更傾向將資金存入銀行而非投入房地產市場，削弱了購買需求。相反，加息增加了業主持有物業的成本，部分業主可能會將增加的成本轉嫁給租客，支撐了租金的上漲。

其次，經濟前景的不確定性與市場信心的缺乏。香港經濟前景受中國經濟與中美角力的影響，不明朗因素較多，削弱了港人對長期經濟發展的信心。買樓是一項長遠承諾，需要穩定的經濟基礎和對未來收入的樂觀預期。信心不足導致部分潛在買家持觀望態度，推遲置業計劃，甚至轉為租樓，增加了租賃需求。儘管香港失業率維持在低位，收入有所增長，這為租金上漲提供了支撐，但對於動輒數百萬上千萬的置業決定而言，經濟前景的長期憂慮仍是重要阻礙。

第三，人才引進計劃與學生增加帶來的租賃剛需。香港積極吸納人才，各項人才計劃吸引大量外來人士來港，他們中的絕大多數初期會選擇租房。同時，香港大學擴大非本地生招生名額，也帶來了顯著的租房需求，尤其是在大學周邊地區。這些新增的租賃需求在短期內難以被新增供應完全消化，導致租金持續上升，部分區域甚至出現「搶租」現象和租盤短缺。儘管新樓落成量增加，但由於辣招的限制以及大部分買家為用家而非投資者，用於出租的單位比例不高，未能顯著緩解租賃市場的供不應求狀況。

第四，新盤供應積壓與發展商的定價策略。市場上累積了相當數量的新盤貨尾，發展商為了資金回籠，採取更具競爭力的定價策略，甚至大幅減價促銷，這對二手樓價構成壓力，導致整體樓價指數下跌。

業界對樓價前景的判斷

面對當前的市場格局，業界普遍對樓價前景持謹慎或看跌態度。許多分析認為，在上述利淡因素未能扭轉之前，樓價將繼續面臨下行壓力。仲量聯行等機構認為，新盤庫存需要時間消化，經濟前景不明朗，以及潛在的關稅戰影響，都可能在短期內限制樓價表現，甚至可能出現5%的溫和跌幅。儘管有預測認為美國減息可能在2024年下半年出現，這可能會降低供樓成本，理論上有助於穩定樓市，但市場觀點分歧，一些人認為即使減息，影響也有限，除非經濟出現全面復甦或內地資金自由化，否則樓市難有大幅反彈。甚至有觀點認為，美息即使回落，租金回報率與存款利率之間的差距仍需時間彌合，才能真正提升投資者買樓收租的吸引力。

然而，也有較為樂觀的預測出現，主要基於對未來減息潮啟動、政府潛在的穩樓市政策以及中央刺激經濟措施的期待。一些預測認為，隨著減息周期的臨近，加上人才計劃的持續效應，樓價有望在2025年見底回升，甚至錄得5%至10%的升幅。其中，豪宅市場在投資移民和高才通的支持下，被一些機構看好會有較大升幅。這種分歧顯示出市場對未來走向仍存在較大的不確定性，特別是受到宏觀經濟、政策調控以及全球地緣政治等多重因素的牽引。

結語：路在何方？

香港樓市正處於一個複雜的轉折點。樓價的持續下跌反映出市場信心的脆弱和宏觀經濟的挑戰，而租金的逆市上揚則凸顯了強勁的短期租賃需求，特別是人才和學生的湧入效應。這種冰火兩重天的局面，為潛在的買家和賣家帶來了困惑，也對投資者提出了新的課題。

對於計劃置業的人而言，當前市場提供了議價空間，但持續下跌的樓價預期增加了「撈底」的風險。而對於業主而言，租金收入的增加或許能彌補部分樓價下跌帶來的賬面損失，但賣樓套現的壓力依然存在。業界預測的分歧，恰恰反映了市場對未來走向的迷茫。樓市能否擺脫弱勢，迎來真正的復甦，很大程度上將取決於全球經濟環境的變化、香港自身的經濟發展動力，以及政策層面的應對措施。在不確定性籠罩下，市場的下一步棋，仍需靜待觀察。