【樓市救星在哪？】中原地產陳永傑狠批財案力度不足政府須出重手！

香港樓市，近年來可謂經歷了一場深刻的調整。從高處不勝寒的歷史高位，到持續下探的價格軌跡，市場情緒隨之起伏。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑，作為業界的重要聲音，對政府最新一份財政預算案中的樓市措施提出了他的看法，認為其力度仍嫌不足，政府應考慮加碼「搶救」這個牽動香港經濟脈搏的重要板塊。

市場的真實寫照：樓價與租金的背馳

差估署的最新數據顯示，香港私人住宅售價指數已連續四個月下跌，創下逾八年半的新低，較歷史高位累計下跌近29%。這冰冷的數字背後，是許多業主資產價值的縮水，以及市場信心的持續低迷。與此形成鮮明對比的是，租金指數卻連續四個月攀升，呈現出樓價與租金走勢背道而馳的奇特景象。

這種背馳現象，一方面反映了在不確定的經濟環境下，部分原本打算置業的需求轉向租賃市場，推高了租金；另一方面，也與政府近年積極推動的人才引進計劃相關。大量新來港人才的住屋需求，為租賃市場提供了堅實支撐，證明了「只要對症下藥、落重藥，政府有能力穩定樓市」的潛力，但目前的藥方顯然只在租賃市場見效。

新財案的樓市措施：星星之火，未能燎原

回顧過去三年，政府在財政預算案中對樓市的支持力度可謂一年大過一年，從放寬按揭、降低印花稅到全面撤辣，政策籃子不斷擴充，旨在刺激成交、穩定樓價。最新一份預算案中最受矚目的樓市相關措施，是將100元從價印花稅的適用範圍，由原來物業價值300萬元或以下擴展至400萬元或以下。

陳永傑認為，這項措施對價值400萬元以下的「上車盤」確實有所幫助，能夠減輕買家首次置業的成本壓力，理論上有助於刺激這部分市場的成交，甚至惠及居屋二手市場。以購入400萬元物業為例，印花稅從原來的6萬元大幅降至100元，成本減少近99%。這被視為激活物業交投的第一步。

然而，陳永傑強調，儘管此舉能刺激細價樓成交，並料3月份400萬以下成交可按月增加逾兩倍，政策紅利主要集中在一手市場。發展商採取貼市價甚至低價策略，成功加速了庫存去化，帶動了首季一手成交顯著回升。但二手市場仍然持續受壓，樓價跌勢未能有效遏止，這恰恰反映了現行政策的局限性，不足以全面提振整個樓市。

樓市低迷的深層原因與政策困境

當前樓市面臨的困境，除了內部結構性問題，也深受外圍環境影響。陳永傑指出，外圍經濟充滿變數，中美關稅戰前景不明，加上聯儲局降息步伐可能放緩的擔憂，都對香港樓市構成了額外壓力。這些外部因素不僅削弱了市場信心，更抵銷了政府近期部分刺激政策的效果。在缺乏強有力利好消息刺激下，買家入市意欲持續低迷，樓價短期內仍面臨下調風險。

政府在穩定樓市上面臨兩難。一方面，樓市低迷導致土地收益和物業印花稅這兩項庫房主要收入大跌，加劇了財政赤字壓力。另一方面，大規模刺激樓市又可能與財政紀律相悖，且可能被質疑是「撐市」而非解決根本問題。

加碼救市的呼籲與可能方向

面對二手市場的持續疲軟和整體樓價的跌勢，陳永傑認為單靠現有措施不足以扭轉局面，政府需要推出更積極和針對性的政策。他強調，只要能像提振租賃市場一樣「對症下藥、落重藥」，政府是有能力穩定樓市的。

那麼，「加碼」可以從哪些方面著手呢？業界普遍認為，除了現有措施的微調或擴大，一些更深層次的結構性問題也需要關注。例如，如何增加市場信心，讓買家相信樓價已觸底或即將回穩，是提振入市意欲的關鍵。這可能需要政府在更宏觀層面釋放穩定經濟和樓市的明確信號。

同時，檢討和優化土地供應策略也是一個方向。儘管政府有意減少住宅及商業用地供應，以期穩定市場信心，但如何在減少供應與滿足長遠住屋需求之間取得平衡，並確保賣地收入，是政府需要審慎考慮的問題。有建議重啟「勾地」制度，讓發展商按需求申請土地，或可避免低價批地甚至流標的尷尬，同時協助發展商消化現有庫存。

此外，刺激本地消費市場、完善置業階梯（例如針對不同需求的買家提供差異化支持）等，也被認為是增加市場信心、幫助樓市回穩的配套措施。引入新投資移民計劃及優化現有措施，也被視為支持豪宅市場和整體樓市的一個潛在動力。

前路與展望：信心是黃金

香港樓市的未來走向，不僅取決於政府的政策力度，也與全球經濟、利率走勢以及地緣政治等多重因素交織。在當前複雜多變的環境下，要扭轉樓價跌勢並不容易。中原地產的陳永傑提出加碼救市的呼籲，是基於對市場現況的判斷以及對政府能力的信心。他認為，樓市低迷不僅是數字的變化，更影響著廣大市民的財富觀感和對香港經濟前景的信心。

政策的出台需要權衡利弊，平衡短期刺激與長期健康發展。市場需要的，不僅是冰冷的數字調整，更是溫暖的信心注入。只有當買家、賣家和發展商都對市場前景抱有更為積極的預期時，樓市才有望真正走出低谷，迎來穩定的發展。這份信心，或許才是當下最珍貴的「黃金」。政府如何回應業界的呼聲，如何精準施策，將是未來一段時間內市場關注的焦點。