港負資產破4萬宗 創近年新高

樓市風高浪急：負資產宗數攀升，業主心頭的陰影

香港的樓市向來是牽動全城神經的焦點，價格起伏，牽一髮而動全身。近期，一個不太樂觀的數字再次進入大眾視野：負資產個案宗數持續攀升，已突破4萬宗大關，創下多年來的新高。這不僅僅是冰冷的數字，更是一扇窗口，反映出當前樓市面臨的壓力，以及不少業主心頭的隱憂。

負資產，顧名思義，就是物業的市值低於其尚未償還的按揭貸款餘額，換句話說，就是「資不抵債」。對於業主而言，這意味著即使賣掉房子，也無法完全還清銀行貸款。在樓價持續上漲的年代，負資產是個遙遠的名詞，但在樓價回調的環境下，它卻如影隨形，成為潛在的風險。

金管局公布的數據顯示，2025年第一季末的負資產住宅按揭貸款宗數達到40,741宗，相較於前一季的38,389宗有所增加，金額也從1,950.72億港元升至2,058.81億港元。 40,741宗的數字，更創下自2004年以來的新高。

負資產數字背後的動因：樓價回調與高成數按揭的交織

探究負資產宗數回升的原因，樓價的持續回調是首要因素。 自2021年高位以來，香港樓價已累積下跌超過兩成半。 當樓價下跌，物業估值自然會隨之下降，如果跌幅足夠大，便可能跌穿當初的按揭貸款額，使業主陷入負資產的境地。 尤其是在樓價高企時期入市、並承造較高成數按揭的業主，更容易受到樓價下跌的衝擊，跌入負資產的行列。

另一個關鍵因素是高成數按揭的普遍。 為了協助市民置業，市場上存在高成數按揭貸款，例如按揭保險計劃下的貸款，這類貸款的按揭成數通常較高。 雖然這降低了置業的門檻，但在樓價下跌時，較高的貸款額使得物業價值更容易低於貸款餘額，從而產生負資產。 因此，許多負資產個案都與銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃下的貸款有關。

歷史的回聲：與沙士時期的比較

負資產並非新事物，香港在2003年沙士期間曾經歷過一場嚴峻的負資產危機。 當時，樓價大幅下跌約七成，負資產宗數一度高達超過10萬宗，對社會經濟和業主造成了沉重的打擊。 與當年相比，目前的負資產宗數雖然已逾4萬宗，創下自沙士後的近22年新高，但仍遠低於2003年的峰值。

然而，歷史的經驗提醒我們，樓市的波動潛藏風險。 雖然目前的負資產個案拖欠率仍然維持在低水平，絕大部分業主都能如期還款，顯示銀行按揭業務風險目前可控，但這並不代表可以掉以輕心。

負資產的影響與隱憂：不只是數字遊戲

負資產除了讓業主帳面上身家縮水，更可能帶來一系列連鎖反應。 首先，負資產會影響業主的心理和消費意欲，進而對整體經濟產生負面影響。 其次，負資產可能限制業主的財務彈性，例如難以通過轉按來獲取更優惠的利率或套現。 在極端情況下，如果業主因失業或其他原因無法償還貸款，銀行有權收回物業並拍賣，若拍賣所得不足以償還貸款，業主仍需承擔差額，這可能導致更嚴重的財務困境，甚至演變成銀主盤問題。

儘管目前負資產個案的拖欠率維持在低位，反映業主普遍仍有還款能力，但百業困難、經濟前景存在不確定性，如果經濟持續轉差，更多供款人收入不穩，將會增加斷供風險，屆時負資產問題可能迅速傳導至金融體系，引發更大的危機。

前瞻與應對：在不確定中尋求穩定

面對負資產宗數的回升，市場對未來樓市走向有著不同的預期。 一些分析認為，隨著樓價繼續調整，負資產個案短期內可能繼續上升，但有望在下半年隨樓價回穩而見頂。 同時，美國可能在下半年開始減息，這有望為樓市帶來提振作用。

對於有意置業的市民而言，當前的市場環境更需要謹慎。 專業人士提醒，應衡量自身的經濟狀況及供款能力，避免借貸過度，並預留至少半年的後備資金，以應對可能出現的風險。 同時，政府的政策亦對樓市走向有著重要的影響。 市場上也有聲音認為，政府應考慮全面撤辣，以挽救樓市，避免樓價大幅下跌對經濟造成不可承受的打擊。

負資產數字的回升是樓市調整期的一個縮影，它提醒我們，樓市並非只升不跌的神話。 在風高浪急的環境下，業主需要保持警惕，管理好自身財務風險；潛在買家則應謹慎評估入市時機和風險；而政府的政策，也將在穩定樓市和經濟方面扮演關鍵角色。 樓市的未來走向仍存在變數，但保持理性、審慎應對，是 navigating this complex landscape 的不二法門。