香港經濟陷困 负资产破4万宗 创21年新高
香港樓市近期再現警訊，金管局最新數據顯示2025年首季負資產住宅按揭突破4萬宗大關，達到40,741宗，創下自2003年「沙士」後近22年的新高紀錄。與此同時，政府財政報告揭示去年度實際收入較預算短缺逾一成，兩組數據交織出本地經濟面臨的結構性挑戰。本文將剖析負資產激增背後的樓市動向、金融風險管控要點，以及公共財政壓力對民生政策的潛在影響。
負資產潮成因與特徵
今季負資產宗數較去年第四季增加2,352宗（+6.12%），主要反映中小型單位價格持續探底。萊坊研究指出，高成數按揭買家佔市場八成以上，當樓價跌幅超過首付比例時即形成負資產。值得關注的是，拖欠比率僅微升至0.17%，低失業率（3.2%）支撐供款能力，但王美鳳警告若經濟突變可能觸發斷供潮。現階段風險仍屬可控，關鍵在於維持就業市場穩定。
在這種情況下，市場上中小型單位的價格持續下跌，這些單位通常是首次置業者的主要選擇。高成數按揭買家的比例高達八成以上，這意味著大部分買家都使用了高比例的貸款來購買房產。當樓價下跌幅度超過首付比例時，這些買家的房產就會變成負資產。儘管目前拖欠比率僅微升至0.17%，但這已經是一個需要引起注意的信號。低失業率（3.2%）在一定程度上支撐了供款能力，但這並不意味著完全沒有風險。王美鳳指出，若經濟出現突變，可能會觸發斷供潮，這對整個市場來說都是一個潛在的風險。
金融防線與置業策略
銀行體系應對方面，金管局強調壓力測試仍有效抵禦風險。中原地產建議置業者需預留6-9個月供款儲備，並將月供佔入息比控制在40%以下以提升抗跌力。值得留意的是，現時新盤成交佔比攀升至四成，反映發展商透過貼市價推盤加速去庫存。這種策略雖有助維持成交量於每月4,000-5,000宗水平，卻可能進一步壓縮二手市場議價空間。
在金融防線方面，金管局強調壓力測試仍然有效，這意味著銀行在放貸時已經考慮到一定的風險緩衝。中原地產建議置業者應該預留6-9個月的供款儲備，並將月供佔入息比控制在40%以下，以提升抗跌力。這些建議對於那些有計劃購買房產的市民來說，是非常重要的風險管理策略。
值得留意的是，現時新盤成交佔比已經攀升至四成，這反映了發展商通過貼市價推盤來加速去庫存的策略。這種策略在短期內可能有助於維持成交量在每月4,000-5,000宗的水平，但長期來看，可能會進一步壓縮二手市場的議價空間。這對於那些計劃購買二手房的市民來說，可能會面臨更大的價格壓力。
財政缺口與政策連動
政府收入短絀逾一成的情況令人憂慮公共服務投入能力。雖然賣地收益受樓市調整影響屬預期之中，但稅收基礎收窄恐限制逆周期調控力度。王兆麒預測聯儲局減息或成轉機點，惟美國關稅政策帶來的外部不確定性需要納入考量框架。當前既要防止過度刺激催生泡沫，又需避免緊縮政策加劇下行壓力。
政府收入短絀逾一成的情況，讓人擔憂公共服務的投入能力。雖然賣地收益受樓市調整影響屬於預期之中，但稅收基礎的收窄可能會限制政府在逆周期調控方面的力度。王兆麒預測，聯儲局減息可能會成為一個轉機點，但美國的關稅政策帶來的外部不確定性也需要納入考量框架。
在這種情況下，政府需要在防止過度刺激經濟以避免泡沫形成和避免緊縮政策加劇下行壓力之間找到平衡。這對於政府來說是一個非常大的挑戰，因為任何政策的調整都可能會對經濟產生深遠的影響。
結論
面對複雜經濟環境，「防守型理財」成為個人與政府的共同課題。市民置業需強化現金流管理意識；監管機構宜密切追蹤高槓桿交易集中度；而政府更應審視稅基多元化的可能性以增強財政韌性。隨著上半年樓價谷底徘徊的預期逐漸實現，下半年能否迎來U型復甦將取決於利率走勢、地緣政治及本地就業市場的三重博弈結果。
在這種情況下，市民在置業時需要強化現金流管理意識，確保自己有足夠的儲備來應對可能的經濟波動。監管機構也應該密切追蹤高槓桿交易的集中度，確保金融系統的穩定性。政府則需要審視稅基多元化的可能性，以增強財政的韌性。
隨著上半年樓價谷底徘徊的預期逐漸實現，下半年能否迎來U型復甦將取決於利率走勢、地緣政治及本地就業市場的三重博弈結果。這些因素將共同決定香港樓市和經濟的未來走向。
資料來源:
[2] www.hk01.com
[3] www.hk01.com
[4] ps.hket.com
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