港負資產創21年新高 AI風暴來襲

樓市的低谷，負資產的陰霾，再次籠罩香港。當金管局公布最新數據，超過21年來的新高赫然眼前，不禁讓人回想起2003年沙士時期的慘況。這不僅僅是冰冷的數字，背後是一個個家庭的焦慮與不安。究竟是什麼原因導致負資產宗數再次攀升？這對香港經濟和普羅市民又有何影響？讓我們一同深入探討這個令人關注的現象。

數字下的隱憂：香港負資產宗數再創新高

香港金融管理局公布的最新數據顯示，截至2025年第一季末，香港負資產住宅按揭貸款宗數已攀升至40,741宗，較2024年第四季末的38,389宗增加約6.1%，創下自2003年第四季以來的逾21年新高。涉及的貸款金額也從2024年第四季末的1,951億港元增至2025年第一季末的2,059億港元，按季增加約5.5%。這些數字無疑為本已脆弱的樓市再添一層陰影。

負資產，簡單來說，就是你的物業現時市值已經低於你欠銀行的按揭貸款餘額。例如，你買樓時借了720萬元按揭，一年後還了部分本金，但樓價下跌，物業估值只剩下650萬元，這時候你就成了負資產。這意味著即使你賣掉房子，也無法償還全部貸款，還需要額外補錢給銀行。

負資產飆升的雙重推手：樓價下跌與高成數按揭

導致香港負資產宗數急升的主要原因有兩個：一是樓價持續下跌，二是越來越多買家採用高成數按揭入市。

首先，樓價的下跌是負資產產生的直接原因。根據差餉物業估價署的數據，香港私人住宅售價指數在2025年第一季報285.7點，創下自2016年第三季以來的季度新低，與2021年第三季的歷史高位相比，累積跌幅已超過兩成半。樓價持續下行，使得許多早年高價入市的業主面臨物業估值縮水的困境，尤其是那些在樓價高峰期入市的買家，更容易跌入負資產的泥沼。

其次，高成數按揭的普及也是負資產宗數增加的重要推手。為了減輕首期負擔，越來越多買家選擇申請按揭保險計劃下的高成數按揭，這類貸款的按揭成數通常較高。雖然這降低了置業門檻，但也意味著業主的「安全墊」更薄。一旦樓價下跌，採用高成數按揭的業主會更快地跌入負資產狀態。特別是自2019年政府放寬按揭保險成數上限後，採用八成或以上按揭的買家比重顯著增加，這部分業主在樓價下跌潮中首當其衝。值得注意的是，金管局的負資產統計數字僅涵蓋銀行的一按貸款，並不包括涉及二按的負資產情況，因此實際的負資產宗數可能比公布的數字更為嚴峻。此外，近年大量人利用發展商提供的按揭上車，這些數據也未納入金管局的統計中，實際情況可能更為嚴峻。

除了樓價下跌和高成數按揭，環球經濟的不確定性、中美關稅戰等因素也對香港樓市造成壓力，進一步加劇了負資產的風險。

負資產的潛在影響：從個人到整體經濟

負資產不僅影響個別業主，也對整體經濟和銀行體系帶來潛在影響。

對於業主而言，淪為負資產無疑是沉重的打擊。物業價值的縮水會帶來心理壓力，限制了他們的財務彈性。如果遇到失業或其他突發狀況，無法償還按揭貸款，就有可能面臨銀行「Call Loan」的風險。雖然銀行公會表示銀行不會僅因為物業價格下降而要求提前還款，金管局也指出目前拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款比率仍維持在低水平，顯示絕大部分借款人仍能如期還款，銀行借貸風險可控。但如果樓市持續低迷，拖欠比率仍有持續上升的趨勢，一旦業主無法償還貸款，銀行收回物業拍賣所得可能不足以彌補貸款餘額，業主仍需承擔差額。負資產還可能「鎖死」業主，讓他們無法透過轉按來爭取更優惠的按揭條款，只能繼續承受較高的利息負擔。

從宏觀角度看，負資產宗數的增加會釋放出樓價可能進一步下跌的信號，加劇市場的觀望情緒，甚至導致「愈跌愈有」的惡性循環。這也會影響消費者的信心和整體經濟活動。儘管目前銀行的資產質素保持良好，但如果負資產情況持續惡化並伴隨失業率上升，銀行的貸款風險將會增加。

前瞻與應對：如何走出負資產的陰霾？

面對不斷攀升的負資產數字，市場和政府都在積極尋求應對之策。政府在2025/26年度財政預算案中放寬了部分物業印花稅的門檻，希望能刺激樓市交投。雖然初步刺激作用有限，但撤銷所有額外印花稅等措施已為樓市帶來一定的支持，積壓多年的購買力得以釋放，一二手交投均有上升。近期市場交投有所回升，樓價也開始輕微回穩，結束了長達10個月的跌勢。

然而，未來樓市走勢仍存在不確定性。一手貨尾積壓，發展商傾向以低價推售新盤，這將對二手樓價構成壓力，銀行估價也趨於審慎，預計樓價短期內難以顯著回升。有分析認為，在當前市場信心仍然偏弱的情況下，負資產宗數仍有上升空間，甚至有分析師預計年底宗數可能攀升至8萬宗。不過，也有業界人士認為，目前樓價波動有限，負資產數據大幅上升的機會不大，不會重現沙士時期超過十萬宗的水平。

展望未來，美國的減息步伐將是影響香港樓市的重要因素。預計美國最快於下半年開始減息，本港銀行亦可能跟隨，息口回落有望為樓市帶來提振作用，屆時負資產個案或有望從高位回落。

對於廣大市民而言，面對樓市波動和負資產風險，保持謹慎態度至關重要。有意置業人士應審慎衡量自身的經濟狀況和供款能力，避免過度借貸，並預留至少半年的應急資金。對於已經成為負資產的業主，最重要的是保持良好的還款紀錄，避免拖欠，這樣銀行就不會輕易「Call Loan」。同時，可以關注市場動態，尋找可能的轉機，例如在樓價回穩時考慮轉按，以改善財務狀況。

結語：挑戰與希望並存

香港負資產宗數創下逾21年新高，是當前樓市低迷的一個縮影。這固然帶來挑戰，但也促使我們更深入地思考樓市的健康發展和個人的財務規劃。雖然短期內樓市仍面臨壓力，但隨著宏觀經濟環境的變化和潛在的息口調整，樓市有望在下半年逐步企穩，負資產宗數也有機會見頂回落。在這個過程中，政府、銀行、發展商以及每一位市民都需要共同努力，才能讓香港樓市走出陰霾，重拾信心。而對於個人而言，審慎的財務管理和對市場的理性分析，將是穿越這段樓市低谷的關鍵。