市場風向球：從投資老手的動作看懂香港寫字樓的潮起潮落
近年來，香港的商業地產市場經歷了一段充滿挑戰的時期。在全球經濟不明朗、高利率環境以及供應增加等多重因素影響下，寫字樓市場出現顯著調整。在這個背景下，資深投資者的動向往往被視為市場的重要風向球。最近，有「工商舖蔡志忠」之稱的亞洲地產創辦人蔡志忠減價放售旗下位於灣仔會展廣場辦公大樓的單位，這一舉動不僅是個別物業的交易，更可能折射出當前香港寫字樓市場的深層變化與未來走向。
投資者的「減磅」策略：為何選擇此時放售？
資深投資者蔡志忠減價逾千萬港元，以意向呎價2萬元放售會展廣場辦公大樓的一個海景單位。 據悉，該單位面積約3757平方呎，原意向價約8641萬元，現減至約7514萬元，減幅達13%。 對比會展辦公大樓的高峰時期呎價約5.5萬元，現時的意向呎價已下調約63.6%。 蔡志忠的女兒蔡家莉表示，此次出售是公司資產調配的換貨行動，並非看淡後市，同時預期減息周期即將來臨。
這一「減磅」並減價放售的策略，在當前市場環境下具有多重考量。首先，儘管蔡家莉強調並非看淡後市，但減價本身反映了市場現實。香港甲級寫字樓的空置率持續高企，整體空置率甚至一度達到16.9%及17.0%的歷史新高。 高空置率導致寫字樓租金持續承壓，按季和按年均呈現跌幅。 在租金回報受壓的情況下，部分投資者選擇調整資產配置，將部分物業套現，以釋放資金靈活性。
其次，減價出售也能吸引潛在買家。在市場調整期，不少用家及投資者正伺機入市購買優質甲廈。 適度的價格調整能提高物業的吸引力，加速交易過程，迎合市場需求。 此外，儘管市場面臨挑戰，但蔡志忠作為資深投資者，對香港物業市場素有研究，並曾表示從稅制、息口走勢等多角度分析後，始終認為香港物業最值得投資。 他過去也曾採取「化零為整」或「化整為零」的策略，通過買賣物業來調整投資組合。 因此，是次減價放售會展單位，也可能是其資產調配策略的一部分，旨在將資金重新配置到更具潛力或符合其現階段投資目標的項目。
會展廣場辦公大樓的特殊性與市場縮影
會展廣場辦公大樓作為灣仔海傍的甲級指標商廈，地理位置優越，享維港海景，交通便利，毗鄰會議展覽中心、酒店等重要設施。 過去，這類核心區域的優質甲廈通常是市場的寵兒，具有較高的租金和資本值。然而，即使是會展廣場辦公大樓這樣的大廈，也難免受到整體市場環境的影響。
儘管蔡家莉提到該大廈使用率高達96%，交吉率只有4%，為核心地段空置率比較低的甲廈，但對比高峰期呎價的大幅下調，依然顯現出市場的調整壓力。 這也反映了當前香港寫字樓市場的普遍現象：即使是核心區域的優質物業，在供過於求和經濟前景不明朗的背景下，其價值也面臨重新評估。
近年來，香港甲級寫字樓市場面臨的主要挑戰包括新增供應的增加，特別是一些非核心區域的新落成項目，雖然推高了整體空置率，但也提供了租戶更多選擇和議價空間。 此外，儘管金融、保險、地產及專業服務（FIREBS）行業仍然是主要的租戶，但企業對於成本控制的需求增加，也促使部分租戶尋求更具成本效益的辦公空間。
市場分析與未來展望
從蔡志忠減價放售會展寫字樓單位的個案，我們可以一窺當前香港寫字樓市場的幾個重要特徵：
- 價格調整成為常態：在高空置率和經濟壓力的影響下，業主為了吸引買家或租戶，願意提供更具吸引力的價格。減價出售已不再是個別現象，而是市場調整期的普遍策略。
- 核心區域也受影響：即使是像灣仔會展廣場辦公大樓這樣的核心地段優質物業，也未能完全免疫於市場的調整，價格較高峰期有顯著回落。
- 投資者策略多元化：資深投資者在市場低迷時期，會根據自身情況和對後市的判斷，採取不同的策略，包括減磅套現、資產調配或趁低吸納。蔡志忠的行動可能預示著部分投資者正在進行資產組合的優化。
- 市場預期與未來走勢：儘管當前市場面臨挑戰，但對未來減息周期的預期，以及長遠來看新增寫字樓供應將顯著減少，都有可能為市場帶來逐步回暖的機會。
不過，需要注意的是，市場的復甦速度和程度仍取決於多重因素，包括全球經濟環境的改善、內地經濟的復甦情況、地緣政治風險的變化以及香港本地的經濟政策等。 短期內，高空置率和新增供應仍可能對租金和資本值構成壓力。 長遠來看，香港作為國際金融中心的地位以及吸引企業來港設立總部或分部業務的政策，有望為寫字樓需求帶來支持。
結語：變局中的機遇與挑戰
資深投資者蔡志忠減價放售會展寫字樓單位，是當前香港商業地產市場處於調整期的具體體現。在這個變局之中，挑戰與機遇並存。對於業主而言，需要更靈活地制定租售策略，以適應市場變化。對於潛在買家而言，當前市場提供了趁低吸納優質物業的機會。而對於整個市場而言，如何消化新增供應、提振經濟信心、以及應對外部不確定性，將是影響未來走向的關鍵。正如蔡志忠所言，香港是福地，經歷坎坷終將重見光明，但這個過程需要時間和各方的努力。
