大新太子21億高價接盤 上環商廈淪銀主盤

銀主盤的魅影：上環商廈與一場時光倒流的交易

在房地產市場的波濤中，銀主盤的出現總是格外引人注目，它們不僅僅是一個物業的轉手，更常常是市場風向轉變的縮影。近日，上環一幢商廈淪為銀主盤的消息，便如同一面鏡子，映照出近年來商業地產市場的起伏，以及高位入市所面臨的挑戰。這幢位於皇后大道中287至299號、名為299 QRC的商廈，其命運多舛的背後，隱藏著一個關於時間、價格與風險的故事。

風雨欲來：商廈市場的變奏曲

近年來，香港的商業房地產市場可謂風雨飄搖。一方面，全球經濟環境的變化、地緣政治的緊張，都為市場增添了不確定性；另一方面，本地的社會事件和經濟調整，也讓寫字樓需求受到衝擊。空置率持續攀升，租金應聲下調，商廈的價格更是經歷了一波顯著的回調。在這樣的大環境下，高位買入的物業，其風險自然不言而喻。

時間的印記：七年前的高峰

將時間撥回到七年前的2018年，那是香港房地產市場的另一個景象。 당시 왕조안은 언론에 그룹이 중상환 지역 발전을 낙관하며 299QRC를 장기 투자 목적으로 매입하여 향후 빌딩 전체를 최적화할 수도 있다고 말한 바 있다. 2018년 6월, 이 건물은 당시 21억 홍콩달러에 거래되었으며, 이는 당시 시장 상황을 반영하는 높은 가격이었다. 당시 이 건물의 연간 임대 수입은 약 4,000만 홍콩달러로, 임대 수익률은 1.9%에 불과했다. 이 시점에서 21억 홍콩달러는 상환 지역의 상업용 건물 가치에 대한 낙관적인 전망을 보여주는 수치였다.

然而，市場是變動不居的。七年過去，當年看好的「長線投資」面臨了嚴峻考驗。根據最新的市場數據，香港整體甲級寫字樓的空置率已達到歷史新高的17.5%， equivalent to 15.6 million square feet of vacant space. 港島區不少商廈的呎價水平更是從高位大幅回落了五成至七成。 這意味著，七年前以21億元購入的299 QRC，其目前的市值很可能已大幅縮水。

資本的遊戲：融資與風險

在這場商廈交易中，融資扮演了重要的角色。據悉，當年買家TENACITY GROUP牽頭的財團，在購入299 QRC後，於2019年1月向中國工商銀行（澳門）融資高達14.7億元，佔買入價21億元的七成。 如此高成數的按揭，在市場向好時或許能帶來槓桿效應，但在市場下行時，則可能成為沉重的負擔。當物業價值下跌，貸款與物業價值的比例（LTV ratio）上升，銀行為了保障自身利益，便可能採取行動，最終導致物業淪為銀主盤。

根據最新資料，目前持有299 QRC的公司「的輝有限公司」（BRIGHT SPOT LIMITED）已被接管；而該幢商廈本身也在2025年4月被中國工商銀行（澳門）委任德安華（Kroll）接管。 此外，有消息指出，在2025年2月底，299 QRC全幢商廈還曾向集友銀行承做二按，具體金額未知。 這進一步顯示了物業持有公司面臨的財務壓力。

市場的冷暖：銀主盤的啟示

上環商廈299 QRC淪為銀主盤，並非單一事件。近年來，隨著商業地產市場的調整，銀主盤個案有所增加。例如，有內地背景的房地產基金凱龍瑞集團，七年前以2.3億元買入上環永樂街一個地盤興建商廈，近期卻傳出以約1.8億元出售，未計建築費已虧損5000萬元。 另外，上環信德中心一個中層相連單位，市值也較七年前的買入價低了約39%。 這些案例都反映出當前商廈市場的困境。

銀主盤的出現，一方面為市場帶來了新的供應，其價格通常會較市場價有所折讓，吸引著尋求低價入市的投資者；另一方面，它們也向市場發出了警示信號，提醒著投資者在高位接貨的風險，以及對市場走勢誤判可能帶來的損失。

回望與前瞻：市場的未來走向

七年前的21億元，是當時市場對上環商廈價值的判斷，是資深投資者羅守輝獲利離場的時機，也是新晉投資者王祖安對市場前景抱持樂觀態度的寫照。 如今，這幢商廈的命運，成為了衡量市場變化的具體案例。

展望未來，香港商業房地產市場的走向仍然充滿變數。雖然有分析認為，隨著美國可能減息，投資者入市信心有望加強，帶動工商舖買賣交投回穩，但高企的空置率和持續的租金壓力，仍然是市場難以迴避的挑戰。 在這個充滿挑戰的時期，投資者需要更加審慎，深入了解市場的供需狀況、租金走勢、融資成本以及潛在風險，才能在波瀾壯闊的市場中，尋找到真正的價值所在。

這宗上環商廈淪為銀主盤的個案，不僅是一個商業故事，更是對所有市場參與者的提醒：時間、價格、風險，三者之間永遠存在著微妙而複雜的關係。在投資的道路上，保持清醒的頭腦，對市場懷抱敬畏之心，或許才是穿越週期、立於不敗之地的關鍵。