荃灣商場1.1億放售 月收44萬租

市場風向球：荃灣翠濤閣商場的投資啟示

近年來，香港的商業地產市場可謂風起雲湧，尤其是在民生區的基座商場，其穩定的客流和租金回報，一直是不少投資者眼中的「肥豬肉」。正值市場調整之際，一些老牌家族和資深投資者紛紛減持套現，為市場帶來新的買賣機會。在這個背景下，荃灣翠濤閣商場全層的減價放售消息，無疑為關注民生區舖位的投資者提供了一個值得深入研究的案例。

減價求售：市場變動下的策略調整

近期市場上出現了一宗引人注目的放售個案，位於荃灣青山公路荃灣段的翠濤閣商場1樓全層，連同一個2樓車位，正以意向價約1.1億元尋找新買家。 根據市場消息，該物業總面積約18,019平方呎（未核實），折合意向呎價約為6,000元。 值得注意的是，這個叫價較一年多前曾提出的1.2億元有所調低，減幅約為8%。 這反映出在當前的市場環境下，即使是具備穩定租金收入的物業，業主也可能需要調整價格策略，以吸引潛在買家。

連租約出售：穩定的現金流誘因

翠濤閣商場是次放售以連租約形式進行，目前每月總租金收入約44萬元。 按照最新的意向價計算，預計新買家可以享受到約4.8厘的租金回報。 在目前的低息環境下，接近5厘的穩定租金回報，對於尋求穩定現金流的投資者來說，無疑具有相當的吸引力。這也解釋了為何儘管整體市場存在不確定性，民生區的高回報舖位仍能吸引投資者關注。

租客結構與潛力：民生需求的核心價值

分析翠濤閣商場的租戶結構，可以發現其主要由服務區內街坊的商戶組成。 其中，佔用最大面積的3號舖，租客為連鎖健身室「24/7 Fitness」，該租戶於2022年疫情期間開業，近期成功續租三年，月租加幅約15%，達到約15.8萬元。 這顯示出該位置對於健身行業具有良好的經營環境和客流支持。 其餘租客則包括宗教團體、社福機構和教育相關機構等，這些租戶的共同特點是服務對象以區內居民為主，且租約通常較為穩定。

民生區的優勢：穩固的客源基礎

翠濤閣商場的地理位置是其核心優勢之一。它坐落於荃灣青山公路荃灣段，周邊環繞著多個住宅屋苑，包括翠濤閣自身的三座住宅，以及鄰近的麗城花園二期、三期、灣景花園和壹號九龍山頂等。 高人口密度的住宅區為商場提供了穩定的客流基礎，這對於依賴民生消費的基座商場至關重要。 即使在經濟波動時期，居民對日常服務和休閒設施的需求仍然存在，這為商場租戶提供了穩定的經營環境，也間接保障了業主的租金收入。

同區比較：市場價值的印證

為了更全面地評估翠濤閣商場的價值，可以參考同區類似物業的成交個案。例如，與翠濤閣商場落成時間相近的荃灣中心二期地下，於去年4月曾錄得一宗大面積舖位的買賣，涉及約44,035平方呎（未核實），成交呎價約為5,904元。 雖然兩個物業的具體條件和租戶組合可能存在差異，但荃灣中心二期地下的成交價，為翠濤閣商場目前約6,000元的意向呎價提供了一個市場參考。

投資考量：機會與風險並存

對於潛在的投資者而言，翠濤閣商場的放售提供了一個具備穩定租金回報的投資機會。接近100%的出租率和長期租客的佔比，降低了租務管理的難度，並提供了可預期的現金流。 尤其是在主要租戶「24/7 Fitness」成功續租並有租金加幅的情況下，更顯示出物業的租務潛力。 然而，投資者仍需考慮市場整體環境的變化、未來租金的增長空間（除已有加幅的租戶外）、以及物業的維護成本等因素。

結論：民生區舖位的韌性與價值

荃灣翠濤閣商場全層的減價放售，是當前香港商業地產市場的一個縮影。在宏觀經濟不明朗的環境下，即使是地理位置優越、租務表現穩定的民生區基座商場，業主也可能需要調整叫價以促進成交。然而，物業接近5厘的租金回報、穩定的租戶結構以及依賴高密度住宅區的客源基礎，都顯示出民生區舖位作為長線收租物業的韌性與價值。對於尋求穩定投資回報的個人投資者或財團而言，深入分析此類物業的租務潛力和市場前景，或能發現潛在的投資機會。