樓市浮沉錄： CCL的掙扎與第二季的挑戰
開篇：迷霧中的微光
樓市，這座城市的晴雨計，牽動著無數人的心弦。每當最新的樓價指數出爐，總能引發市場的波瀾。近期，中原城市領先指數（CCL）錄得按周微升0.26%，這微小的數字，在持續調整的市場中，究竟是觸底反彈的信號，還是短暫喘息後的又一次下探？更引人關注的是，中原地產對第二季樓市的預測，目標竟是要再跌2.71%。這看似矛盾的數據背後，隱藏著怎樣的市場邏輯？讓我們撥開迷霧，一探究竟。
CCL：橫行窄幅下的掙扎
中原城市領先指數（CCL）是反映香港二手私人住宅樓價的指標，其數據來源於中原地產的成交紀錄，每週五公佈，反映約兩周前的市場狀況。最新公佈的CCL報136.7點，按周上升0.26%。 值得注意的是，CCL已經連續多周在136點的水平附近窄幅徘徊，顯示樓價處於一個膠著的狀態，未見明確的方向。
這種橫行窄幅的局面，反映了當前市場買賣雙方的拉鋸。一方面，受到外圍利好消息的刺激，例如美國表示可能大幅下降對華關稅、中國適時降準降息等，為市場帶來一絲暖意，港股也因此有所回升。 另一方面，發展商推出的新盤採取低價策略，對二手市場造成壓力，搶走了部分購買力。 業主雖然憧憬減息，但議價空間有限，而買家則因擔憂經濟前景而態度審慎，不願追價。 這種僵持導致二手成交量減少，樓價難以出現大幅波動。
回顧過去一段時間的CCL走勢，可以看到樓價在經歷一輪調整後，進入了一個尋找支持位的階段。儘管近期CCL錄得輕微升幅，但整體仍處於逾八年半的低位，與2021年8月的歷史高位相比，跌幅超過28%。 即使與2024年3月撤辣前的低位相比，樓價仍有一定跌幅。 這些數據都表明，目前的市場環境依然充滿挑戰。
中原的預期：為何還要再跌？
在CCL按周微升的同時，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀卻預計，CCL距離第二季目標133點，現時相差3.7點或2.71%，換言之，目標是要再跌2.71%。 這看似與CCL微升的現象相悖，但深入分析，可以理解其背後的邏輯。
首先，CCL數據存在滯後性。最新公佈的指數是根據較早前簽署的臨時買賣合約計算的，反映的是過去一段時間的市場狀況。 因此，即使最新一周的CCL錄得升幅，也可能反映的是更早之前樂觀情緒下的成交，並不能完全代表當前的市場趨勢。未來數周的CCL數據，才會開始反映近期市場活動的影響，例如近期新盤的銷售情況等。
其次，新盤市場的定價策略對二手市場的影響不容忽視。近期多個新盤以吸引人的價格推出，成功吸引了大量買家，甚至出現「收票新高」的情況。 這直接分流了二手市場的客源，迫使二手業主面臨更大的議價壓力。如果這種新盤低價促銷的模式持續，二手樓價將難以避免進一步向下調整。
再者，整體經濟環境和外圍因素仍然存在不確定性。儘管近期有一些利好消息，但全球經濟增長放緩、地緣政治風險等因素依然存在，這些都可能影響買家的入市信心和能力。在中美貿易關係、利率走向等關鍵問題未完全明朗之前，市場觀望情緒濃厚，樓價缺乏持續上漲的動力。
最後，中原地產作為市場參與者，其預測可能也包含了對市場前景的一種謹慎評估。考慮到當前複雜的市場環境和潛在的下行風險，設定一個較低的第二季目標，既是對自身分析的負責，也能在一定程度上引導市場預期。
市場的多重面貌：分區與類型指數
CCL作為一個整體指數，提供了一個宏觀視角，但樓市內部存在差異。觀察CCL的其他衍生指數，可以更全面地了解市場的不同面貌。
根據最新的數據，中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）按周升0.17%，連跌五周後回穩。 中小型單位樓價指數按周升0.18%，大型單位樓價指數按周升0.62%。 這顯示不同類型單位的表現存在差異。
在分區方面，四區樓價呈現三升一跌的格局。港島及九龍樓價分別按周升0.62%及0.56%，新界西樓價升0.17%，而新界東樓價則按周下跌1.20%。 各區樓價指數目前所處的水平也不同，港島及新界西指數處於2016年較早時期的水平，而九龍及新界東指數則處於2016年較後時期的水平。 這些分化反映了不同區域和類型物業在市場供需、買家偏好等方面的差異。
前瞻與結語：在挑戰中尋找平衡點
當前香港樓市正處於一個尋底的階段。CCL的微升並未改變市場橫行窄幅爭持的整體格局。中原地產對第二季樓市再跌2.71%的預期，反映了市場仍面臨新盤競爭、經濟不確定性等多重壓力。
然而，市場並非鐵板一塊。不同區域和類型物業的表現存在差異，為置業人士提供了更多元的選擇。對於買家而言，在市場調整期，優質筍盤的出現提供了入市的機會，但仍需謹慎評估風險，量力而為。對於業主而言，認清市場現實，靈活調整議價策略，或許是促成交易的關鍵。
樓市的未來走向，將取決於多種因素的相互作用，包括全球經濟復甦進程、內地經濟表現、本港的貨幣政策、新增供應量以及市場信心的變化等等。在充滿挑戰的環境下，市場參與者都需要保持清醒的頭腦，仔細分析數據，在風險與機遇之間尋找平衡點。或許，這微弱的升幅，正是市場在黑暗中尋找方向的微光，而未來的跌幅預期，則是提醒我們前路依然崎嶇。
