風雨中的定力：透視葵涌維京科技商業中心高層戶的逾千萬叫價
近年來，香港工商舖市場經歷了前所未有的挑戰與變革。從全球經濟的不確定性到本地消費模式的轉移，每一個環節都牽動著市場的神經。在這樣的大環境下，葵涌維京科技商業中心一個高層單位以逾1100萬元的意向價放售，無疑在市場上激起了一陣漣漪。這不僅是一個單一的物業買賣個案，更是當前工商舖市場狀況、區域發展潛力以及投資者心態的縮影。透過這個案例，我們可以深入剖析當前工商舖市道的真實面貌與未來可能走向。
市場低迷下的曙光？
回顧過去幾年，香港整體工商舖市場可謂愁雲慘霧。根據多個地產代理的統計，2024年的工商舖成交量創下了自1996年有記錄以來的歷史新低，買賣登記量連跌三年，成交額更是創下近21年來的最少紀錄。 無論是工廈、商廈還是舖位，成交宗數都呈現下跌趨勢。 高息環境、地緣政治風險以及本地消費疲弱等因素，都為市場蒙上了一層陰影。
然而，正是在這樣的背景下，維京科技商業中心高層戶的逾千萬叫價顯得格外引人注目。這是否意味著市場已經觸底回升？還是僅僅個別優質物業的抗跌能力較強？從美聯工商舖的分析來看，2025年首兩個月的工商舖註冊宗數按年大幅增加，顯示市場交投量有所回升，有投資者開始「趁低吸納」。 價格從高位大幅回落，使得投資工商舖的回報率相對提高，吸引了部分資金重新流入。
葵涌的蛻變：從工業區到商業樞紐
維京科技商業中心位於葵涌打磚坪街，這個區域近年來正經歷著顯著的轉型。傳統的工業區在活化工廈政策的推動下，逐漸演變為融合了新型工業、辦公室和商業元素的區域。 許多舊式工廈被改建或重建為現代化的工商物業，吸引了不同類型的企業進駐。
維京科技商業中心A座及B座於2005年及2004年落成，樓高分別為18層及19層，屬於區內較新式的工貿大廈。 交通方面，距離葵興港鐵站約15分鐘步程，交通網絡尚算便捷，前往機場、皇崗口岸及葵涌貨櫃碼頭的車程亦在可接受範圍內。 單位內部條件方面，據美聯工商表示，是次放售的高層單位建築面積約3870方呎，樓底高達9呎10吋，空間實用方正，配備獨立冷氣系統，樓面負重達100磅，適合不同業務需求。 大廈設有載客升降機及24小時冷氣開放，提供便利高效的營商環境。
在這個轉型中的區域，擁有現代化配套的物業自然更具吸引力。維京科技商業中心正是受惠於葵涌區的升級轉型，其物業價值和租賃需求也隨之提升。這為業主提供了在市場低迷時期仍能以較高價格放售的底氣。
逾千萬叫價的背後：投資與自用考量
維京科技商業中心高層戶逾1100萬元的叫價，折合呎價約3000元。 這個價格對於有意在葵涌區購置工商物業的買家來說，會是一個重要的參考點。考慮到單位連現有租約放售，意味著新買家可以即時享有穩定的租金收入，這對於尋求穩定回報的投資者而言具有一定的吸引力。
從投資角度來看，當前工商舖市場價格從高位回落，租金相對穩定，使得回報率有所提升，這促使部分投資者開始物色具有潛力的物業。 葵涌區的轉型和發展前景，加上物業本身的條件，或許讓投資者看到了未來的增值空間。同時，「新資本投資者入境計劃」允許投資者將一定比例的投資額配置於非住宅物業，這也為工商舖市場帶來了額外的需求，尤其是對於那些希望透過投資物業獲取香港居留權的人士。
從自用角度來看，企業在評估是否購入物業時，除了價格，還會考慮物業的位置、交通便利性、單位大小、內部配套以及樓宇的管理質素等因素。維京科技商業中心高層單位約3870方呎的面積，對於中小型企業而言可能是一個合適的選擇。獨立冷氣系統和高樓底等特點，也能滿足部分行業的特定需求。 在當前租金相對穩定，甚至部分非核心區租金回調的市場環境下，企業購入自用物業可以節省長期租金開支，並且資產價值有望隨市場回暖而提升。
挑戰與機遇並存的市場前景
雖然有像維京科技商業中心高層戶這樣具備吸引力的放盤個案，但不能忽視當前工商舖市場仍然面臨的挑戰。整體成交量雖然在2025年初有所回升，但仍未回到疫情前的水平。 商廈市場仍需時消化新供應，租金預計短期內難以大幅回升。 儘管核心區舖位租金有所回升，但部分民生區商舖仍受到北上消費的影響。
然而，市場中也存在不少積極因素。除了潛在的減息、降準以及「一簽多行」等政策利好外，香港政府積極招商引資和吸納人才的政策，以及大型盛事的舉辦，都有助於帶動工商舖的租賃及買賣需求。 旅遊業的逐步回暖以及「深度體驗經濟」的形成，也為核心區商舖帶來新的機遇。 此外，電商平台向線下擴展的新零售模式，也為商舖市場帶來了業態轉型的可能性。
結論：在波動中尋找價值
維京科技商業中心高層戶逾1100萬元的叫價，是當前香港工商舖市場複雜狀況的一個縮影。它既體現了優質物業在市場低迷中的相對韌性，也反映了業主對物業自身價值和區域發展潛力的信心。對於投資者而言，這類具備穩定租金回報潛力的物業，在市場調整期可能是一個值得關注的選擇。對於有意自用的企業，則需要綜合考慮自身業務需求和長期發展策略。
總體而言，香港工商舖市場正處於一個結構性轉折點。 在波動和不確定性中，機會與風險並存。深入分析個別物業的特點、所處區域的發展前景，並結合宏觀經濟和政策環境，才能在變幻莫測的市場中，找到真正具有價值的投資機會。
