破譯香江樓市密碼：多重利好下的「租升價跌」現象
香港，這顆璀璨的東方之珠，其房地產市場向來是牽動人心的焦點。近年來，我們觀察到一個看似矛盾卻又真實存在的現象：租金持續上漲，樓價卻欲振乏力，甚至有所下跌。這種「租升價跌」的背馳走勢，究竟是短期波動還是長期趨勢？美聯物業住宅部行政總裁布少明先生的分析，為我們揭示了這現象背後的多重推動力，並預示著第二季樓市的可能走向。
租金為何獨領風騷？人才與留學生的強勁支撐
「租金升、樓價跌」的現象，在2024年持續出現。 布少明先生指出，這主要是受惠於租務旺季的來臨，以及政府各項人才引進計劃的持續發酵。 隨著內地人才及留學生持續湧港，對租務市場的需求大幅增加，成為推高租金的主要動力。 數據顯示，私人住宅平均呎租已連升多月，並創下逾四年半新高。 甚至有美聯的報告指出，2024年全年租金有望上升8%，甚至可能升破歷史高位，創下12年來最大升幅。
樓價為何步履維艱？高息環境與經濟前景的陰霾
相較於租金的強勁升勢，樓價的表現則顯得疲軟。儘管政府在2024年初全面「撤辣」並放寬物業按揭，一度刺激市場交投，但樓價的反彈力度並未能持續超過一季。 美聯的數據顯示，2024年樓價全年累計下跌約6.8%。 樓價下跌的主要原因之一是美國加息速度過快，導致香港利率與住宅租金回報率之間存在差距，銀行定期存款的吸引力一度高於租金回報率。 此外，港人對經濟前景缺乏信心，也影響了入市意欲。 儘管有多項利好因素湧現，例如減息潮持續、「供平過租」現象重臨，以及預期中央政府持續實施刺激經濟政策，但新盤庫存高企以及中美關係的不確定性，仍然是影響樓市中長期走勢的關鍵因素。
多重利好因素的匯聚與樓市的微妙平衡
雖然樓價面臨壓力，但多重利好因素正為市場注入新動力。除了人才政策帶來的租務需求外，以下幾個因素也值得關注：
中美貿易關係的緩解：中美貿易談判的進展，為全球財金市場帶來正面影響，對香港樓市及股市注入強心針。
中央政府的「放水」政策：中央政府近期採取的刺激經濟政策，對提振中港市場有積極作用。
港元走強與HIBOR回落：港元近期表現強勢，吸引外資流入，帶動與樓按掛鈎的HIBOR急劇回落，減輕了供樓人士的負擔，並提升了租金回報率的相對吸引力。
土地供應的未來趨勢：近年政府減少賣地，預計未來三至四年一手私宅供應將呈下降趨勢，這將對樓市構成支撐。
「供平過租」現象的重現：隨著租金持續上升和按揭利率的回落，「供平過租」的現象變得更加明顯，吸引部分租客考慮轉租為買。
第二季的樓市預測：「租升價跌」的延續
布少明先生預料，在這些多重因素的影響下，第二季香港樓市將大致靠穩，並延續「租升價跌」的情況。 受惠於租務旺季和人才來港，租金預計將繼續上升，料第二季租金升約3%。 而樓價則可能輕微回調。
然而，值得注意的是，儘管樓價錄得跌幅，但市場交投量卻有所回升。美聯的數據顯示，2024年一手及二手成交量均創下三年來的新高。 這反映了市場上仍有購買力存在，特別是「撤辣」後內地客及新港人的入市比例急增，以及放寬按揭成數激活了本地投資需求。
展望未來，雖然一手貨尾量高企仍是挑戰，但未來土地供應減少、減息預期以及持續的人才流入，都為樓市帶來正面支持。 市場普遍預期，隨著利好因素的逐步顯現，香港樓市有望在未來扭轉「租升價跌」的背馳走勢，甚至出現「價租齊升」的情況。 然而，美國經濟及利率政策的走向，以及中美關係的發展，仍是影響香港樓市的重要外圍因素，需要密切關注。
