市場風雲：紀惠湯文亮「第一滴血」與中環街市的兩樣情
市場消息一出，無疑像一顆投入平靜湖面的石子，激起了陣陣漣漪。縱橫香港樓市多年的紀惠集團，其副主席兼行政總裁湯文亮先生，一直是市場焦點人物。此次傳出紀惠以「蝕讓價」沽售中環一個地舖，並且帳面大幅貶值近半，這宗被形容為「第一滴血」的交易，不僅是集團多年來鮮有的虧損個案，更因為涉及的地點與湯文亮先生多年前的樂觀預期形成對比，格外引人關注。
那些年的憧憬：中環街市活化效應
時間倒轉回到2011年1月。當時，紀惠集團斥資7,280萬元購入了位於中環租庇利街1至3號喜訊大廈地下B舖。這個舖位地理位置優越，正面向著即將進行活化工程的中環街市。 當時，湯文亮先生對於中環街市的未來發展抱持正面看法，認為活化後的地段將會有新面貌，因此率先購入附近的舖位，看好其升值潛力。 這項投資在當時看來，是精準捕捉區域發展機遇的 strategic move（策略性舉動）。
中環街市的活化項目，無疑是近年來香港市區重建的一大焦點。這個承載著城市歷史記憶的建築，透過現代化的改造，搖身一變成為融合歷史文化、餐飲零售及休憩空間的新地標。 活化後的街市吸引了眾多市民和遊客，為周邊地區帶來了人流。理論上，這類區域發展應該對周邊的商舖價值產生正面影響，帶來租金收入的增加或是物業價格的提升。湯文亮先生當年的判斷，正是基於這樣的市場邏輯。
現實的骨感：腰斬五成的震撼
然而，事與願違。根據最新的市場消息，紀惠集團最終以3,880萬元沽出了這個中環地舖。 對比當年的買入價7,280萬元，這筆交易帳面勁蝕3,400萬元，舖位價值大幅貶值了46.7%，接近腰斬。 這對於一向以長線投資收租為主，並且多年來鮮少錄得虧損的紀惠集團而言，無疑是一記重擊，因此被市場形容為「第一滴血」。
這宗交易不僅是數字上的虧損，更像是一個標誌性的事件，反映出近年來香港核心區舖位市場的嚴峻狀況。儘管中環街市成功活化帶來了人流，但整體經濟環境、消費模式的轉變以及疫情的持續影響，都對實體零售業造成了深遠的衝擊。地舖的價值不再僅僅取決於其所處的地理位置及人流量，行業生態、租戶結構、甚至線上消費的普及，都成為影響其價值的關鍵因素。
深入分析：為何「睇好」不等於「贏」？
湯文亮先生當年看好中環街市活化而入市，這個邏輯本身並沒有錯。區域發展和地標效應確實能夠為周邊物業帶來新的機遇。然而，市場的複雜性在於，單一的利好因素往往不足以抵消大環境帶來的衝擊。
首先，整體零售市場的低迷是導致舖位價值下跌的重要原因。近年來，遊客消費模式改變，本地消費力亦受到經濟下行壓力的影響。傳統依賴遊客或人流密集區的行業受到較大衝擊，連帶影響舖位的租金收入及投資價值。即使中環街市帶來了人流，但這些人流是否能有效轉化為周邊商舖的消費力，是另一個需要考量的問題。
其次，供應與需求的變化也在影響舖位市場。在市場不景氣時，部分業主選擇減租甚至丟空，導致議價空間擴大，整體租金水平下跌。租金回報率是衡量收租物業投資價值的重要指標之一，租金下跌直接影響回報率，進而影響物業的估值。根據報道，該舖位目前由連鎖咖啡店租用，每月租金約12.5萬元，新買家料可享3.9厘租金回報。 這個回報率是否符合市場預期，以及未來的租金前景，都直接影響買家的出價意願。
再者，宏觀經濟環境的不確定性也加劇了市場的觀望情緒。在經濟前景不明朗時，投資者對於高價值的非核心資產（例如舖位）會更加謹慎，傾向於持有現金或投資更具流動性的資產。這也解釋了為何在紀惠集團今年頻頻放售旗下物業資產，套現逾6.4億元的大背景下，會出現首宗蝕讓成交。 這反映出集團在當前市場環境下，選擇調整資產組合，以應對潛在的風險。
「第一滴血」的啟示：資產配置的再思考
紀惠集團此次中環地舖的蝕讓，對於市場而言具有一定的啟示意義。它提醒著投資者，即使是資深的市場參與者，在面對複雜多變的市場環境時，也難免會遇到挑戰。過去成功的投資策略，在新的市場格局下可能不再適用。
首先，這宗交易凸顯了地點以外的其他市場因素的重要性。在評估商舖價值時，除了傳統的地理位置和人流量，更需要深入分析租戶結構、行業前景、電商衝擊、以及市場的整體供需關係。單純依賴過往的成功經驗或區域發展規劃，可能無法全面反映物業的真實價值和潛在風險。
其次，這也引發了關於資產配置的再思考。在市場存在較大不確定性時，多元化的資產配置顯得尤為重要。過度集中於某一類資產或某一區域，會增加投資組合的風險。紀惠集團近年來積極放售多項物業，包括總部寫字樓和豪宅，可能正是基於對市場前景的判斷，進行風險管理和資產組合的優化。
最後，這宗個案也反映出市場情緒的變化。在過去的牛市中，許多投資者習慣於物業只升不跌的神話。然而，近年來的市場調整，特別是核心區舖位的深度調整，讓投資者意識到風險的存在。即使是看似具有潛力的投資，也可能因為宏觀環境的變化而遭受虧損。
總結：市場永恆的變數
紀惠集團湯文亮先生的中環地舖交易，無疑是近期市場上一個具有標誌性的事件。它以實際的數字，呈現了在複雜市場環境下投資所面臨的風險。當年看好中環街市活化而入市的憧憬，最終不敵多重因素疊加帶來的市場寒意，錄得近半的帳面虧損。
這宗「第一滴血」並非孤例，近年來市場上不乏類似的核心區舖位蝕讓個案。它提醒我們，市場永遠充滿變數，沒有任何投資是絕對穩賺不賠的。對於投資者而言，除了具備敏銳的市場洞察力，更需要保持謹慎的態度，充分評估風險，並根據市場變化靈活調整投資策略。湯文亮先生此次的經歷，或許會讓更多投資者重新審視核心區舖位的投資價值，並對未來的市場走勢保持一份敬畏之心。這個曾經被寄予厚望的中環地舖，如今以腰斬的價格易手，訴說著市場的無情，也為所有置身其中的人上了一堂寶貴的風險管理課。
