一股「息」水，滋潤了香港樓市的心田。五月以來，港元銀行同業拆息（HIBOR）持續下跌，猶如久旱逢甘霖，讓不少背負沉重樓按的業主看到了曙光，心中盤算著每月供款是否能因此「瘦身」。新聞標題「5月起港元拆息大跌！業主供樓三大迷思：何時才能實際慳息？」精準地捕捉了市場的脈動與業主們的困惑。這場突如其來的「息」降甘霖，究竟是短暫的慰藉，還是長期紓緩的開端？當中的實際操作和影響，又藏著哪些讓業主們似懂非懂的迷思？
港元拆息的戲劇性下跌，確實是近期金融市場的一大焦點。特別是與按揭息率息息相關的一個月拆息，從五月初的高位急轉直下，跌幅顯著。對比過去一段時間因加息潮導致拆息高企、供款壓力大增的局面，這次下跌無疑為市場注入了一劑強心針。然而，複雜的按揭計算方式、銀行不同的操作以及市場前景的不確定性，讓業主們即使看到拆息下降的新聞，心中仍充滿問號：這份利息「折扣」何時才能真正落入自己的荷包？
拆息，牽動供樓神經線
要理解為何拆息下跌如此牽動業主的神經，首先要明白按揭貸款中最常見的「H按」是如何計算的。H按，全稱是港元銀行同業拆息按揭，其利率是以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，再加上一個固定的百分點（銀行指定的加幅）來釐定。 因此，當HIBOR變動時，H按的實際利率也會隨之浮動。
香港銀行公會每日上午約11時15分會公布港元利息結算利率，這就是我們常說的HIBOR。 不同期限的HIBOR（隔夜、一星期、一個月、三個月等）都會公布，而與樓宇按揭最直接相關的，通常是一個月HIBOR。 這個數字，直接反映了香港銀行之間短期資金的借貸成本。
過去幾年，受全球加息潮影響，HIBOR水漲船高，導致H按的實際利率也跟隨上升。為了避免業主供款無上限增加，銀行通常會為H按設定一個「鎖息上限」或「封頂利率」（Cap Rate）。 這個封頂利率通常與銀行的最優惠利率（Prime Rate，P）掛鉤，設定為「P減去一個固定百分點」。 在HIBOR持續高企的時期，即使H按的「H+指定加幅」計算出的利率已經很高，業主實際支付的利息也不會超過這個封頂位，這段時間，絕大多數H按業主都是以封頂利率供款。
五月奇蹟：拆息暴跌觸發點
五月以來，港元拆息呈現戲劇性下跌。與按揭相關的一個月拆息，從四月底的近4厘水平，在本月急跌至1厘以下，甚至觸及0.5厘水平，創下兩年半以來的新低。 這次拆息急跌的主要原因，是大量資金流入香港，導致銀行體系結餘大幅增加。 根據聯繫匯率制度，當港元匯價觸及強方兌換保證（7.75）時，金管局會入市承接美元沽盤，釋放港元流動性。 近期正因資金流入，金管局多次入市，使銀行體系總結餘從四月底的約450億港元大幅增加至現時的逾1700億港元。 資金供應充裕，銀行之間的拆借成本自然下降，HIBOR應聲回落。
這個跌幅有多顯著？有報道指出，一個月拆息從月初的3.95厘跌至近期的0.96厘，跌幅達近3厘。 以一筆500萬港元、還款期尚餘25年的按揭貸款為例，如果之前是以3.5厘的封頂利率供款，每月供款約為2.5萬港元。 當按揭利率隨著拆息跌至2.26厘（以H+1.3厘計算，假設1個月HIBOR為0.96厘），每月供款可降至約2.2萬港元，每月可節省約3000多港元。 這無疑讓不少業主感到鬆一口氣，期望這份「減息」能持續下去。
業主的三大迷思：曙光乍現還是鏡花水月？
儘管拆息大跌的新聞鋪天蓋地，但業主們普遍存在一些迷思，對於何時以及能實際慳多少息感到困惑。
迷思一：拆息跌了，供樓就立刻少繳利息？
很多業主可能認為，既然新聞說拆息跌了，自己這個月的供款就會相應減少。事實並非如此簡單。H按的供款是根據「上一個月」的拆息水平來計算的。 銀行通常會設定一個「供款利率釐定日」或「計息日」，以這個日期的一個月HIBOR來計算下一個供款期的利息。 例如，如果你的供款日是每月的14日，那麼你6月14日的供款利率很可能是根據5月14日的HIBOR來計算的。 因此，即使今天拆息大跌，這份利息優惠通常會滯後一個月才反映在你的月供款上。 這解釋了為什麼有些業主看到拆息跌幅很大，但當月的供款變動不明顯。他們需要等待下一個供款週期，才能真正享受到拆息下跌帶來的利息減免。
此外，不同銀行採用的HIBOR定價日可能略有不同，有些銀行可能會參考銀行公會公布的HIBOR，有些則可能使用自家的拆息水平。 這些細節都會影響實際的計息日和採用的利率。業主應查閱自己的按揭合同或聯絡銀行，了解具體的計息規則。
迷思二：看到新聞說拆息跌很多，為何我的供款變動不明顯？
即使等到了下一個供款週期，部分業主可能會發現，實際供款的減幅似乎不如新聞報道的那麼誇張。這背後的原因通常與「封頂利率」有關。 過去一段時間，由於HIBOR高企，許多H按業主實際上是按封頂利率（例如P-1.75%，相當於3.5%）在供款。 H按的實際利率是HIBOR加銀行的指定加幅（例如H+1.3%），然後與封頂利率比較，取兩者的較低者作為最終的按揭利率。
舉例來說，如果你的H按是H+1.3%，封頂利率是3.5%。 當一個月HIBOR是3.95%時，H按計算出來的利率是3.95%+1.3% = 5.25%。由於5.25%高於封頂利率3.5%，你實際支付的利率是3.5%。
現在，如果一個月HIBOR跌至0.96%。 那麼H按計算出來的利率是0.96%+1.3% = 2.26%。 由於2.26%低於封頂利率3.5%，你的實際按揭利率就可以從3.5%降至2.26%。 這時候，你就能真正體會到供款的減少。然而，如果你的H按原本的指定加幅較高，或者封頂利率設置得比較低，即使拆息下跌，實際利率可能仍然會觸及或接近封頂位，導致慳息效果不如預期。
例如，如果你的H按是H+2.5%，封頂利率仍是3.5%。當HIBOR跌至0.96%時，計算出來的利率是0.96%+2.5% = 3.46%。這個利率雖然低於3.5%，但與封頂位非常接近，供款減幅相對較小。
簡而言之，能否實際慳息以及慳多少，取決於拆息跌幅是否大到足以讓H按的實際利率（H+指定加幅）低於你按揭計劃的封頂利率。 過去幾年，由於拆息持續高於封頂位，許多業主未能享受到低拆息的好處。這次拆息大跌，終於讓一部分業主的實際利率「脫離」了封頂位。
迷思三：拆息會一直跌下去，我應該轉按或加按嗎？
看到拆息急跌，部分業主可能會考慮轉按（將按揭轉到另一間銀行）或加按（在現有按揭上再增加貸款額），以鎖定低息優惠或獲取額外資金。然而，判斷拆息的未來走勢並非易事，存在一定風險。
目前的拆息低企，很大程度上是受資金流入香港的短期因素影響。 雖然有分析認為港元需求或持續兩至三個月， 港元匯價回落也可能影響資金流向， 未來拆息能否長期維持低位仍是未知數。長遠來看，香港的利率走勢仍受美國利率政策、內地經濟情況以及市場預期等多重因素影響。 有分析認為，即使銀行體系結餘高企，一個月HIBOR的「合理水平」可能仍在3厘以上。 這意味著目前的超低拆息可能只是短期現象。
如果貿然轉按或加按，卻遇上拆息或P率回升，實際供款壓力可能再次增加。此外，轉按和加按通常涉及手續費、律師費等額外成本，還需重新評估物業價值和自身的還款能力。
因此，在考慮轉按或加按前，業主應仔細評估自身的財務狀況、風險承受能力以及對未來利率走勢的判斷。切勿被短期的低息環境沖昏頭腦，應權衡潛在的慳息好處與未來利率反彈的風險。
給業主的實用建議
面對當前拆息下跌的局面，H按業主可以採取一些實際行動：
回味無窮的啟示
五月港元拆息的大跌，為H按業主帶來了一份遲來的「減息」喜悅。這份喜悅，既是對過往高息壓力的一種紓解，也讓大家再次審視H按與P按的優劣，以及封頂利率在其中的關鍵作用。
然而，金融市場風雲變幻，拆息的未來走勢仍充滿不確定性。目前的低息環境能否持續，仍需密切關注資金流向、美國利率政策等宏觀因素的變化。 對於業主而言，最實際的做法是深入了解自己的按揭條款，看懂月結單上的數字，並對市場保持理性判斷。 只有這樣，才能在這場「息」降甘霖中，真正把握住屬於自己的那份「慳息」機會，並為未來的潛在波動做好準備。
