樓市的奇妙平衡：為何「供平過租」成為新常態？
近年來，香港樓市的話題總是圍繞著高樓價打轉，但近期卻出現了一個令人矚目的現象：「供平過租」。這不再是個別屋苑的特例，而是正在成為一種普遍趨勢，尤其是在美聯物業最新的報告中，赫然指出十大指標屋苑已「悉數」進入了這個範疇，其中美孚新邨的「供平過租」差距更在短短半個月內擴大了整整一倍，引發市場廣泛關注。這究竟是曇花一現的巧合，還是預示著樓市正在經歷一場靜悄悄的變革？
拆解「供平過租」的神秘面紗
所謂「供平過租」，顧名思義，就是買樓每月支付的按揭供款，竟然比租住同類型單位所需的租金還要低。在過去，這被視為一種難得的入市訊號，意味著買樓在現金流方面可能比租樓更為划算。美聯物業的報告，正是透過比較各屋苑的平均呎價、平均呎租，並假設一個典型的按揭組合（例如七成按揭、三十年還款期，以及當前的按揭利率）來計算每月供款，進而得出這個結論。
傳統觀念中，租樓勝在靈活性高，毋須一筆過支付巨額首期和雜費，亦不需承擔樓價波動的風險。然而，當每月硬性支出的供款低於租金時，買樓的吸引力便會直線上升。這不僅僅是財務上的比較，更觸及了香港人對於「有瓦遮頭」的深層渴望，以及對資產增值的期盼。
推手現形：拆息回落的魔法效應
這次「供平過租」潮的出現，背後有一個關鍵的推手：港元拆息（HIBOR）的顯著回落。過去一段時間，受到環球加息潮的影響，香港的按揭利率水漲船高，尤其H按（HIBOR-linked mortgage）的實際息率因觸及封頂位而顯著增加，導致供樓負擔加重，租樓反而成為相對輕鬆的選擇。
然而，近期港元拆息持續下調，根據美聯物業的數據，拆息已跌至較低水平。由於大多數H按計劃的實際按揭利率是參考拆息加上一個固定點子（例如H+1.3%），並設有以最優惠利率（P）為基準的封頂位。當拆息大幅回落，H按的實際利率便有機會低於封頂位，採用更低的拆息加點子計算，從而顯著降低每月的按揭供款。報告中提到，本月初H按封頂息率約為3.5厘，而隨著拆息回落，最新H按息率可低至1.97厘，這超過1.5厘的息差，直接反映在供款金額上，大大減輕了業主的負擔。以一個500萬元的貸款額計算，息率從3.5厘降至1.97厘，每月供款減少了約4046元，降幅約18%。 這種供款成本的下降，是「供平過租」得以實現的主要原因。
美孚新邨的「供租」變奏曲
在這次「供平過租」的浪潮中，美孚新邨的表現尤其引人注目。美聯物業的數據顯示，美孚新邨的「供平過租」差距在短短半個月內從約15.2%擴大到約30.5%。這翻倍擴大的差距，凸顯了拆息回落對不同屋苑影響的差異性，也可能與個別屋苑近期的租金和樓價走勢有關。美孚新邨作為香港具代表性的老牌大型屋苑，租務市場向來活躍，同時樓價相對穩定。當按揭成本因拆息下降而降低時，供款與租金之間的差距便會迅速拉開，使其「供平過租」的優勢更為明顯。
連鎖反應：市場的微妙變化
「供平過租」現象的出現，正在對樓市產生連鎖反應。美聯物業分析師岑頌謙指出，這種情況預計將吸引更多租客考慮「轉租為買」。當買樓的每月支出甚至低於租樓，租客自然會重新評估是否應該繼續為他人供樓，而不是為自己累積資產。此外，「供平過租」也可能吸引部分投資者重新入市，因為較低的供款成本意味著更高的租金回報率，提高了物業的投資價值。
二手交投市場也出現了積極的變化。綜合美聯分行資料，過去兩星期（5月5日至5月18日）十大屋苑的成交量合計錄得81宗，比之前兩星期（4月21日至5月4日）的64宗上升了約26.6%。雖然成交量回升受到多種因素影響，但「供平過租」帶來的入市意欲增加，無疑是其中一個重要的推動力。
未來的變數與前瞻
儘管當前「供平過租」成為十大屋苑的普遍現象，但這種情況能否持續，以及對樓市的長遠影響，仍存在一些變數。首先，港元拆息的走勢與美國的貨幣政策息息相關。雖然市場普遍預期美國今年將會減息，這有利於香港的按揭利率繼續維持在較低水平，但實際的減息幅度和速度仍存在不確定性。此外，全球經濟環境、地緣政治風險以及香港本地的經濟復甦情況，都可能對樓市產生影響。
有學者認為，近日拆息回落可能更多是技術性因素，而非基本面改變。因此，準買家在入市時，不應僅僅根據短期的拆息走勢來計算供樓負擔，更應該參考美國的減息趨勢以及自身的長期財務規劃。畢竟，買樓是長達二三十年的承諾，需要綜合考慮未來的利率風險、樓價波動以及個人財務狀況。
一個引人深思的現象
美聯物業揭示的「供平過租」現象，無疑為當前的樓市帶來了新的視角。它提醒我們，樓市的供求關係和價格變動，不僅僅取決於宏觀經濟和大圍環境，微觀層面的財務成本變化，例如按揭利率的浮動，也能產生顯著的影響。對於正在考慮置業或租樓的人來說，深入了解市場的真實情況，仔細計算和比較「供」與「租」的成本效益，變得尤為重要。這股「供平過租」的風潮，或許是市場在複雜環境下尋找新平衡的一種體現，其後續發展值得我們繼續密切關注和深入分析。
