樓市風向球：拆息急降的蝴蝶效應
近年來，香港的按揭市場猶如波濤起伏的海面，利率的升跌牽動著無數業主和準業主的心弦。特別是與俗稱「H按」的拆息按揭緊密相關的香港銀行同業拆息（HIBOR），其一舉一動都可能影響到每月供款的多寡。最近，一則消息引起了市場的高度關注：一個月期的港元同業拆息（HIBOR）經歷了連續七個交易日的下跌，最低甚至觸及0.56厘這個低位。這一下跌趨勢，直接將主流H按的實際按揭利率拉低至不足1.9厘，無疑為一眾H按用戶帶來了一絲喘息的空間，也為整個樓市注入了新的討論熱點。
什麼是HIBOR？為何它如此重要？
要理解這場「拆息七連跌」的意義，我們首先需要了解一下HIBOR這個概念。簡單來說，HIBOR是香港銀行之間互相借貸資金的利率指標。想像一下，銀行就像商店，有時候資金多了，有時候資金少了。當某家銀行資金充裕時，它可以將多餘的資金借給那些資金較為緊絀的銀行，而這個借貸的成本，就是同業拆息。這個利率每天由香港銀行公會根據多家指定銀行的報價計算得出，具有高度的市場代表性。
HIBOR根據借貸期限的不同分為多個時期，從隔夜到十二個月不等。而與大多數香港樓宇按揭貸款關係最密切的，正是一個月期的HIBOR。這就是為什麼當一個月HIBOR出現顯著變動時，總能引起市場廣泛關注的原因。
H按，即拆息按揭，其利率計算方式通常是以一個月HIBOR為基礎，再加上一個固定的百分點（銀行利潤空間），形成一個浮動利率。例如，市場上常見的H按計劃可能是「H+1.3厘」。這意味著，如果一個月HIBOR是0.56厘，那麼理論上的按揭利率就是0.56厘 + 1.3厘 = 1.86厘。
「鎖息上限」——H按的保護網
看到這裡，可能有人會問，既然HIBOR每天都在變，H按的供款豈不是每天都不同？銀行為了保障客戶，同時也規避自身風險，通常會在H按計劃中設定一個「鎖息上限」，俗稱「封頂位」。這個封頂利率通常是以銀行最優惠利率（Prime Rate，簡稱P）為基礎計算得出，例如P減去某個百分點（P-1.75%或P-2%）。目前市場上大型銀行普遍的H按封頂利率約為3.5厘（以P=5.25%計算，P-1.75%=3.5%）。
鎖息上限的作用在於，當HIBOR加銀行指定百分點計算出來的實際利率高於這個上限時，按揭貸款的利率會自動鎖定在封頂利率，保護借款人免受利率無限飆升的風險。但在過去一段時間，由於全球進入加息週期，一個月HIBOR曾長時間處於較高水平，導致H按的實際利率（HIBOR+銀行指定百分點）持續高於甚至遠高於封頂利率。因此，許多H按用戶實際上是按著封頂利率（約3.5厘）在供樓。
拆息七連跌：實質利率跌破封頂位
而這次一個月HIBOR的連續七個交易日下跌，並跌至0.56厘的低位，其最直接、最振奮人心的影響，就是H按的實際利率終於跌破了許多用戶一直在繳付的封頂利率.。以「H+1.3厘」為例，當HIBOR跌至0.56厘時，H按的實際利率變為0.56厘 + 1.3厘 = 1.86厘。這個數字不僅遠低於普遍的3.5厘封頂利率，更是創下了自2022年6月以來的近三年新低。這意味著，那些曾經「被封頂」的H按用戶，現在終於可以享受到遠低於3.5厘的實際按揭利率來供樓了。
對比封頂利率下的供款，實際利率跌至不足1.9厘帶來的每月供款節省是顯著的。例如，以400萬元貸款額、25年還款期計算，按3.5厘封頂利率供款時，每月約需支付2萬元。但如果按1.89厘（0.59%+1.3%）的實際利率供款，每月只需支付約16,741元，每月可節省超過3,200元。對於供樓人士來說，這筆節省無疑是一份實質性的「減負」禮物。
拆息為何急跌？資金流向是關鍵
那麼，是什麼原因導致一個月HIBOR在短時間內出現如此顯著的下跌呢？背後的主要驅動力在於香港銀行體系的資金流動性大幅增加。根據聯繫匯率制度，當港元兌美元觸及7.75的強方兌換保證水平時，香港金融管理局（金管局）會入市承接美元沽盤，向市場注入港元，以維持匯率穩定.。
近期，市場上出現資金流入香港的現象。雖然有觀點認為這與「去美元化」趨勢或資金從美元資產外流有關，但更直接的原因是港元匯價觸及強方兌換保證，金管局因此多次向銀行體系注資.。單在短時間內，金管局就注資了逾千億港元，使得銀行體系總結餘顯著回升，流動性變得異常充裕.。
銀行體系資金「水浸」，直接結果就是銀行之間的短期借貸需求下降，資金成本隨之降低，反映在HIBOR上就是應聲下跌.。這就像一個供求關係：當市場上的資金供應量大增，資金的「價格」（即拆息）自然會隨之下降.。
市場影響與未來展望
一個月HIBOR跌破封頂利率，對市場的影響不僅限於已上車的H按用戶。對於正計劃置業的準買家而言，較低的實際按揭利率意味著更低的每月供款負擔，這有助於提高他們的負擔能力.。儘管銀行在審批按揭時仍會以較高的封頂利率來計算壓力測試下的供款與入息比率，但實際供款的減少，無疑會增加買家的入市信心.。因此，這一下跌趨勢被認為對樓市具有正面支持作用。
然而，對於HIBOR的未來走勢，市場看法不一。一些分析認為，儘管金管局注資導致短期資金充裕，但考慮到港美之間仍然存在的較大息差，資金流出或拆息反彈的可能性依然存在.。也有觀點認為，如果資金持續流入，HIBOR仍有進一步下探的空間。未來的走勢將很大程度上取決於全球經濟環境、美國聯儲局的利率政策預期以及香港市場的資金流動情況.。美國的減息步伐，尤其是預期未來一至兩年內可能出現的減息，將是影響港元拆息的重要外部因素.。
總結與回味
這次港元一個月HIBOR的連續七連跌，並將H按實際利率帶至不足1.9厘的水平，是近期香港金融市場的一個重要事件。它不僅為廣大H按用戶帶來了實質性的供款減輕，更如同一面鏡子，折射出香港銀行體系流動性的變化以及全球資金流向的微妙調整.。
從「被封頂」到「享低息」，H按用戶的供款體驗在短短時間內發生了顯著變化。這再一次提醒我們，在選擇按揭計劃時，除了關注眼前的利率優惠，更要深入了解利率的構成、影響因素以及潛在的風險與保障（如鎖息上限）。
雖然未來的利率走勢充滿變數，但當下的低拆息環境無疑為市場帶來了一線暖意。對於精明的置業人士而言，密切關注拆息動態，理解其背後的經濟邏輯，並結合自身的財務狀況作出決策，方能在這變幻莫測的金融海中，穩住自家供樓的航船。
