樓市的浪潮總是難以捉摸，有人在潮漲時賺得盆滿缽滿，也有人在潮退時被無情拍打上岸。當我們談論置業，往往描繪的是安居樂業的美好願景，是資產增值的理想藍圖。然而，現實有時卻格外冰冷，尤其是當「半新樓」遇上市場寒流，那種從希望跌落谷底的滋味，恐怕只有身歷其境的業主才能體會。最近在觀塘，一個指標性的半新樓盤就傳來一宗令人心驚的蝕讓個案，再次為香港樓市寫下一個充滿唏噓的故事。
「凱匯兩房」的蝕讓震撼
這宗引起市場關注的交易，發生在觀塘的指標性屋苑「凱匯」。根據報導，一個實用面積屬於兩房單位的放盤，最終以962萬港元的價格成交。數字本身或許只是一宗尋常的二手買賣，然而令人咋舌的是，原業主是在超過六年前購入這個單位，如今轉手，帳面上竟然蒸發了近四百萬港元。
凱匯作為市區大型重建項目，落成至今不過數年，理應是市場上較受青睞的「半新樓」。這類物業通常享有較新的設施、會所，以及相對現代化的設計和管理。許多買家，特別是換樓客或追求生活品質的年輕家庭，會將半新樓視為理想選擇。在項目開售初期，凱匯曾是市場焦點，吸引大量買家入票認購，可謂一時無兩。然而，即使是這樣一個光環加身的屋苑，也難逃市場下行的衝擊，甚至出現如此巨額的帳面虧損個案，無疑是對當前樓市狀況的有力寫照。
回顧六年前，即約2018年左右，正是凱匯等大型新盤推售的時期。當時的香港樓市，雖然在下半年開始有所調整，但上半年仍延續著前期的升勢，整體氣氛偏向樂觀。許多人認為樓價只升不跌，置業是抗通脹、累積財富的最佳途徑。在這種氛圍下，新盤往往能以較高的溢價出售，發展商提供的各種按揭及優惠方案，也讓不少買家覺得「有機可乘」，紛紛勇於入市。這宗蝕讓個案的原業主，很可能就是在當時的市場高位附近購入單位，為今日的虧損埋下了伏筆。
回望「上車」時：市場高位的光環
讓我們將時光倒轉至約六年前。2018年的香港樓市，呈現「高開低走」的格局。上半年延續了強勁的升勢，樓價屢創新高，市場交投暢旺。新盤推售更是動輒錄得超額認購，向隅者眾。觀塘的凱匯，作為區內矚目的大型住宅項目，其地理位置、交通配套（鄰近港鐵站）、以及作為全新物業的吸引力，都在當時為其定價提供了強勁支持。那時候購入凱匯的買家，許多是看好東九龍的發展前景，或是認為「遲買會更貴」，急於趕上「置業列車」。
然而，市場的變化總是超乎預期。進入2018年下半年，中美貿易戰的陰霾籠罩全球經濟，香港的政治及社會環境也開始出現不確定性，加上政府推出新的房屋政策（如「娥六招」），多重因素疊加，樓市氣氛急轉直下。成交量顯著回落，樓價也從高位開始調整。雖然當年的整體樓價最終仍錄得升幅，但已較上半年高位下跌不少。對於在市場最熾熱時入市的買家而言，這已是一個警號。
市場風向逆轉：高息與不明朗因素的夾擊
如果說2018年下半年的調整只是開端，那麼過去幾年的市場走勢，則是一段持續下行的漫長旅程。導致樓價持續下跌的主因之一，是全球進入加息周期。為了遏抑通脹，多國央行紛紛大幅提高利率，香港由於實行聯繫匯率制度，銀行也跟隨上調最優惠貸款利率（P），導致按揭利息成本大幅增加。對於依賴按揭供樓的業主而言，每月的供款壓力驟然上升。
高息環境不僅增加了業主的負擔，也顯著影響了潛在買家的入市意願。借貸成本提高，直接削弱了買家的購買力，同時也使得將資金存放於銀行收取利息變得更具吸引力，相對降低了投資磚頭的回報預期。
除了加息，近年來影響香港樓市的還有其他多重因素。地緣政治風險、環球經濟前景不明朗、部分人才流失等等，都削弱了市場信心。雖然政府在今年初全面撤銷了多項維持了十多年的樓市「辣招」，試圖刺激交投，市場交投量確實在短期內有所反彈，但樓價下行的趨勢並未根本扭轉。根據多項樓價指數顯示，香港樓價自2021年高位至今已累積下跌近三成，部分屋苑或單位的跌幅可能更大，甚至跌回了約八年前的水平。
「帳面蒸發」背後的辛酸
凱匯這宗兩房單位的巨額蝕讓個案，不僅僅是一個數字，其背後是業主的無奈與辛酸。為何要在帳面損失近四百萬的情況下仍然選擇出售？通常，面臨如此境地的業主，往往是出於某些無法抗拒的原因。可能是財務狀況出現變化，急需資金周轉；可能是家庭成員構成改變，需要轉換更大的單位；也可能是出於對後市的悲觀預期，選擇「壯士斷臂」，趁早離場以避免更大的損失。
值得注意的是，報導中提及的「帳面蒸發近四球」，指的是買入價與賣出價之間的差額。然而，物業交易涉及的費用遠不止於此。當年購入時可能支付的印花稅（尤其如果當時有額外印花稅或其他稅項）、代理佣金、律師費、銀行按揭相關費用，以及這些年來的管理費、差餉、地租、甚至是按揭利息支出，這些都是實實在在的成本。如果將這些費用計算在內，業主的實際財務損失恐怕會遠超帳面上的四百萬。這筆龐大的損失，對於一個普通家庭而言，無疑是一個沉重的打擊，可能需要多年甚至更長時間才能恢復元氣。
半新樓蝕讓潮的警示
凱匯的這宗個案並非孤例。事實上，在當前市場環境下，許多在2018年至2019年市場相對高位時期購入一手或二手物業的業主，現在賣樓都可能面臨蝕讓的局面，尤其是在新界及九龍區的一些半新盤或大型屋苑。這些物業在開售時普遍定價較高，一旦市場逆轉，價格下調的空間也相對較大。
這股半新樓蝕讓潮，為市場敲響了警鐘。它提醒著所有置業者，無論是樓齡多新、地段多好、配套多完善的物業，都無法保證在任何市場情況下都能保值增值。房地產作為一種投資，同樣存在風險，尤其是在經濟周期波動、利率大幅變化的大環境下。依賴短期市場升勢或高槓桿入市的策略，在市場下行時可能帶來巨大的虧損。
樓市投資：非只漲不跌的神話
香港的樓市在過去幾十年經歷了多次波動，雖然長期趨勢向上，但短期內的跌幅可以相當驚人。將樓市視為「只漲不跌」的神話，是一種危險的幻想。物業價值受多種因素影響，包括宏觀經濟環境、利率水平、供應與需求、政府政策、社會穩定性等等。當這些因素轉差時，樓價自然會面臨下調壓力。
對於計劃入市的準買家，凱匯的個案提供了一個重要的教訓：入市時機至關重要，但更重要的是自身的財務穩健性和持有能力。如果在購入物業後，經濟狀況或生活計劃出現變化，被迫在市場低迷時出售，即使是最優質的物業也可能帶來虧損。因此，在決定置業前，必須充分評估自己的風險承受能力，預留充足的應急資金，並對物業可能存在的價格波動有清醒的認識。
前路漫漫：市場何時迎來曙光？
當前香港樓市正處於一個充滿不確定性的階段。儘管近期有關於美國可能減息的討論，但實際減息的時間和幅度仍是未知數。內地經濟的復甦情況、全球地緣政治的演變，以及香港自身經濟的活力，都將影響樓市未來的走向。
有人認為樓價經過數年調整後，已接近底部，是入市的良機；也有人認為利淡因素依然存在，樓價可能進一步下跌。市場上對於後市的看法呈現分歧。然而，無論未來樓價是回升還是繼續調整，凱匯的個案都提醒我們，市場風險是永恆存在的。盲目樂觀或過度悲觀都不可取，理性分析和審慎決策才是王道。
結語：回歸理性 步步為營
觀塘凱匯兩房單位蝕讓近四百萬的個案，是一個活生生的市場寫照。它揭示了在高位入市的風險，以及市場下行對業主財務帶來的巨大壓力。對於廣大市民而言，這個故事不應僅僅是茶餘飯後的談資，而應該成為一次深刻的警示。
置業是人生中的重要決定，往往涉及巨額資金和長期的承諾。在追求「磚頭夢」的同時，我們必須回歸理性，充分認識到樓市的波動性和風險。仔細評估自身的財務狀況、入市目的、以及對未來市場變化的承受能力。無論何時入市，都應抱持長期投資的心態，避免過度依賴短期市場走勢，更不可抱有投機心態。在波濤洶湧的市場中，唯有步步為營，才能更穩健地前行，避免被市場的無情浪潮所吞噬。
