油塘「蝕讓之城」的深度探討：海傲灣個案背後的樓市訊號
近年來，香港樓市經歷顯著調整，過往發展蓬勃的區域也難免受到波及。其中，油塘區因頻繁出現大幅貶值的二手成交，被冠以「蝕讓之城」的稱號，引發市場高度關注。最近，位於油塘的海傲灣一宗一房單位成交個案，再次為這個稱號添上新註解。單位以435萬元易手，相較於六年前的一手購入價，大幅貶值達34%。這宗個案不僅是冰冷的數字跳動，更是當前香港樓市，特別是特定區域面臨挑戰的一個縮影。
「蝕讓之城」的浮現：油塘樓市的真實寫照
油塘，這個曾經被視為東九龍具發展潛力的新興區域，近年來卻頻頻登上報端，與「蝕讓」二字緊密相連。所謂「蝕讓」，即物業的成交價低於業主當年的購入價，意味著業主在出售物業時蒙受了實際的虧損。這種現象在過去幾年的油塘二手市場已非個別案例，而是呈現一種普遍趨勢。
海傲灣的這宗成交，一套實用面積264平方呎的一房單位，最終以435萬元成交。回溯至2019年4月，同一單位的一手購入價為657.6萬元。 六年時間過去，樓價蒸發了222.6萬元，貶值幅度高達34%。 這個驚人的數字，無疑讓當年的業主承受了巨大的財務壓力，也讓外界對油塘的樓市前景產生疑慮。
然而，海傲灣的個案並非孤例。同區的其他半新盤，例如曦臺，也錄得了大幅的蝕讓成交。有曦臺的三房單位，實用面積約627平方呎，近日以782萬元易手，相較於2020年約1457.3萬元的購入價，賬面大蝕逾675萬元，貶值幅度高達46%，創下屋苑二手呎價新低。 另一個曦臺三房單位在今年三月以930萬元沽出，較三年前購入價大幅貶值48%。 這些慘痛的數字，共同繪製出油塘「蝕讓之城」的真實圖景。
探究虧損背後的複雜因素
要理解油塘為何淪為「蝕讓之城」，需要從多個層面進行分析。這並非單一因素所致，而是市場環境、區域特性以及經濟走向等多重因素交織的結果。
首先，整體香港二手樓價的調整是導致蝕讓潮的最主要原因之一。 過去幾年，受到全球經濟環境變化、加息周期以及本地社會事件等多重因素影響，香港的樓市告別了過往的單邊上漲，進入了調整期。二手物業市場首當其衝，價格出現明顯回落。油塘的物業，尤其是樓齡較新的半新盤，由於許多業主是在樓市高峰期以較高價格購入，當市場下行時，這些物業的價值更容易受到衝擊，導致賬面出現虧損。
其次，油塘區近年來的新盤供應量相對較大，這對區內二手市場造成了壓力。當發展商推出定價較為吸引的新盤時，會分流一部分二手市場的購買力。例如，2023年油塘臨海新盤「親海駅II」以低於同區市價約20%的「平爆價」推售，最平單位售價不到300萬元，呎價極具競爭力。 這種新盤低開的策略，無疑會拉低區域整體的價格水平，使得早年購入二手樓的業主面臨更大的議價空間壓力，增加了蝕讓的可能性。
再者，市場情緒和預期也扮演了重要角色。當一個區域頻繁出現蝕讓個案時，會形成一種負面的市場氛圍，加劇買家的觀望情緒，並在議價時處於更強勢的地位。這種「買家市場」的形成，進一步壓縮了業主的利潤空間，甚至迫使他們接受虧損出售以盡快離場。
此外，買家結構的變化也對市場產生影響。雖然有分析指出，內地買家在當前市場中成為新的購買力來源，且傾向於小型單位，這可能在一定程度上支撐了細價樓市場。 然而，香港本地買家的購買力受到經濟不景氣和對未來就業前景不明朗的影響而減少，以及「今日唔買聽日會更平」的預期心理，使得他們入市的意願降低。 這種本地購買力的下降，也對整體樓市，包括油塘區的物業造成了壓力。
海傲灣個案的啟示：半新盤的價格風險
海傲灣作為一個樓齡較新的屋苑（約2019年入伙），其一房單位的蝕讓個案，尤其值得關注。 半新盤通常被認為在樓宇質素、設施等方面較具優勢，理應在市場調整中相對抗跌。然而，海傲灣等半新盤的大幅蝕讓，揭示了即使是較新的物業，在市場下行周期中也難以獨善其身。
這可能與半新盤的業主結構有關。許多一手買家購入半新盤時，可能抱有投資或短期內換樓的打算。當市場環境改變，他們可能面臨財務壓力或其他因素，需要急於出售，因此願意接受較大的虧損。相比之下，一些樓齡較高、購入成本較低的物業，其業主可能持有時間更長，財務負擔較輕，抗跌能力相對更強。
海傲灣一房單位的個案，也反映了小型單位的市場表現。雖然內地買家對細價樓有一定需求，但在整體市場調整的大環境下，小型單位的價格同樣面臨下行壓力。尤其是在供應量增加的區域，同類型單位之間的競爭更為激烈，議價空間也相應擴大。
油塘的未來展望：「蝕讓之城」會持續多久？
油塘被稱為「蝕讓之城」，是當前香港樓市調整在區域層面的具體體現。然而，這是否意味著油塘的樓市前景一片灰暗？未來的走勢仍需密切觀察多個因素。
首先，整體香港樓市的走向是決定油塘未來表現的關鍵。如果整體市場止跌回穩甚至開始反彈，油塘作為東九龍的一部分，其樓價也有望獲得支撐。有分析認為，物業作為長期資產，其價值在長期來看仍有潛力，但短期內要重回高位需要較長時間。
其次，油塘區自身的發展也是影響樓市的重要因素。油塘近年來在交通、配套設施等方面有所改善，未來還有進一步發展的空間。這些發展潛力如果能夠兌現，將有助於提升區域的吸引力，為樓市提供長遠的支撐。
再者，宏觀經濟環境和借貸成本的變化，將繼續影響市場的購買力和投資意願。如果未來利息下調，有助於降低置業成本，刺激入市需求。而經濟復甦和就業市場的改善，也能增強本地居民的購買力。
目前來看，香港樓市仍處於調整期，市場預期相對悲觀，部分分析認為樓價仍有下調空間。 油塘作為前期漲幅較大且供應相對集中的區域，其「蝕讓之城」的標籤可能還會持續一段時間。對於計畫在油塘置業的買家而言，當前的市場提供了更多的議價空間，但也需要審慎評估風險。對於現有業主而言，則需要根據自身財務狀況和對未來市場的判斷，作出是否出售或繼續持有的決定。
總結而言，海傲灣一房單位的蝕讓個案，是油塘乃至整個香港樓市調整期的具體寫照。「蝕讓之城」的稱號，反映了市場下行、區域供應、情緒等多重因素疊加的結果。油塘樓市的未來走向，將取決於整體市場環境的變化以及區域自身發展的進程。在充滿不確定性的市場中，理性分析和謹慎決策，對於每一個參與其中的人來說都至關重要。
