樓市乍暖還寒：二手跌幅收窄，曙光是否已現？
香港的房地產市場向來是社會關注的焦點，其波動牽動著無數家庭的神經。近年來，樓市經歷了一段調整期，尤其二手市場的表現更是備受矚目。美聯物業的最新數據顯示，平均每宗二手私人住宅註冊金額在今年內（截至5月28日）錄得約701萬元，較去年全年平均的706萬元微跌約0.7%，創下九年來的新低。然而，數字背後更值得我們深入探討的是，跌勢正在顯著收窄，這是否預示著市場正迎來轉捩點？
撥開迷霧看數據：跌幅收窄的真實意義
僅僅看到「跌」這個字，或許會讓人聯想到市場的持續疲弱。但細究美聯物業提供的數據，今年迄今二手私宅註冊金額約0.7%的跌幅，與去年全年約5.8%及前年約14.9%的跌幅相比，可謂是天淵之別。這強烈地釋放出一個訊號：樓價下行的速度正在顯著放緩。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，「美聯樓價指數」的走勢也與此相似，雖然今年迄今仍下跌0.88%，但跌幅已大幅收窄。 這表明整體樓市的壓力正在減輕，市場情緒似乎不像過去那般悲觀。
區域樓價的差異化表現
在整體跌幅收窄的同時，不同區域的樓價表現也呈現出差異。根據美聯物業的數據，今年內共有11個地區的平均每宗二手私宅註冊金額低於700萬元水平，其中北區、屯門、葵青、元朗及觀塘區這五個區域的平均每宗金額甚至低於500萬元。
對於大型私人屋苑而言，一些傳統上被視為中小型單位的集中地，其平均二手金額也錄得不同程度的跌幅。例如，沙田第一城和嘉湖山莊的年內平均成交金額分別較去年全年下跌約4.9%和4.3%。九龍灣淘大花園下跌約5.5%，而荃灣中心和金獅花園的跌幅甚至達到約7.2%和1.8%。 這些數據反映出在市場調整期，細價物業雖然同樣受到影響，但相對較低的門檻，配合租金上升的情況，可能正吸引部分「租轉買」的上車客，為這些區域的交投帶來一定的支持。
利好因素正在集結：後市的樂觀展望
美聯物業對後市的看法相對樂觀，認為多項利好因素正在匯聚，有望帶動樓市實現「價量齊升」。 首先，資金持續流入香港是重要的動力之一。資金的湧入不僅帶動金融活動的暢旺，更有助於息口的穩定甚至回落，這對按揭市場和買家的入市意願有著直接的正面影響。 此外，全球貿易格局的變化也可能為樓市帶來機遇。有分析認為，儘管貿易戰2.0的陰霾猶存，但其對香港樓市的衝擊較2018年為弱，且近期貿易戰有降溫跡象，中美貿易談判取得進展，有望加快明朗化，這將有助於提振市場信心。
除了外圍因素，內部結構性變化也為樓市提供支撐。樓價從2021年高位顯著回落，累積了一定的跌幅，使得部分物業的吸引力增加。 另一方面，租金持續上升，使得「供平過租」的情況越來越普遍，這對原本租樓的潛在買家形成吸引力，促使他們考慮入市。 同時，政府減少賣地，未來數年的一手私宅供應呈下調趨勢，有望減輕市場的供應壓力。
風險與挑戰並存：前行道路非坦途
儘管存在諸多利好因素，但我們也不能忽視潛在的風險與挑戰。全球經濟環境依然充滿不確定性，主要經濟體的貨幣政策走向仍需密切關注。雖然市場預期美國有機會減息，但實際的減息步伐和幅度仍然存在變數，這將直接影響香港的按揭息率。 此外，香港自身的經濟恢復情況，就業市場的穩定性，以及地緣政治風險等因素，都可能對樓市產生影響。
「額量齊升」的可能性與局限性
美聯物業預期，在樂觀情況下，平均每宗二手金額有望回穩，甚至出現「額量齊升」的情況。 「額」指的是成交金額，「量」指的是成交量。「額量齊升」意味著市場將迎來價量齊升的局面，這無疑是市場參與者所樂見的。
然而，要實現全面的「額量齊升」，需要上述的利好因素持續發酵並產生足夠的合力。資金的持續流入，息口的明確回落，經濟基本面的穩步改善，以及市場信心的全面恢復，都是不可或缺的條件。在當前複雜多變的環境下，樓市的反彈可能是一個逐步和差異化的過程，不同類型和區域的物業可能表現各異。
總結：在挑戰中尋找機遇
美聯物業的數據為我們描繪了一個二手樓市跌勢收窄的景象，這無疑是市場情緒正在轉好的積極信號。資金回流、息口預期回落、貿易戰的變化以及供需關係的調整等因素，都為後市帶來了憧憬。儘管前路仍有挑戰，但跌幅的收窄已點燃了市場對未來復甦的希望。對於有意置業或投資的人士而言，密切關注市場動態，深入了解不同區域和物業的具體情況，並審慎評估自身風險承受能力，將是把握潛在機遇的關鍵。市場的曙光或許已悄然出現，但全面迎來陽光燦爛的日子，仍需時間的驗證。
