維港之畔，商業心臟的迴盪：中環環球大廈頂層的待嫁難題
在中環這片寸金尺土的土地上，環球大廈無疑是個響亮的名字。它坐落在核心商業區的樞紐，見證著香港金融脈搏的跳動。然而，即使是這般顯赫地段的頂層物業，也面臨著一場長達半年的「待嫁」困境。這是一個關於市場現實的故事，一個關於價格與價值的博弈，也是當前香港商業地產市場一個引人深思的縮影。
這宗待價而沽的物業，位於環球大廈的26樓及27樓，總建築面積約20,766平方呎，傲居這座地標建築的頂層及鳳凰樓層，景觀與氣派兼備。它並非尋常的買賣盤，而是因前業主財務狀況出現變化，淪為銀主盤推出市場。據了解，物業原由一個台資財團持有，該財團近年亦將其持有的天后酒店蝕讓出售。
早於2024年12月，這個罕有的頂層銀主盤已透過公開招標形式推出，意向呎價約為23,000港元，總叫價約4.78億港元。 時間悄然流逝，半年已過，物業的叫價依然維持不變，但銷售方式已從公開招標改為直接出售，這或許透露出市場對最初招標反應的冷淡。 在目前這個時間點，中環這個頂層銀主盤的漫長銷售期，不得不讓我們深入探討其背後的原因，以及香港商業地產市場正經歷的嚴峻考驗。
市場逆風：吹不散的觀望氣氛
為何一個位於中環核心地段的地標頂層物業，會經歷如此漫長的銷售期？答案藏在當前香港商業地產市場的整體氛圍之中。
首先，全球經濟的挑戰以及地緣政治的不確定性，為香港的商業房地產市場帶來持續的逆風。 融資成本高企，加上中國經濟復甦的速度不如預期，都讓投資者和租戶保持著審慎觀望的態度。
數據不會說謊。香港甲級寫字樓市場正經歷供應過剩和空置率高企的雙重壓力。 儘管2024年上半年寫字樓租賃活動有所改善，總租賃量有所上升，中環區在2024年第二季也錄得正淨吸納量，顯示仍有搬遷和擴充需求。 然而，整體空置率依然高企，中環的空置率在2024年上半年從9.7%急升至14.0%，是自2004年以來首次達到這個水平。 戴德梁行甚至指出香港寫字樓整體空置率已達19.8%，而中環核心區的租金較高峰期已下跌超過四成。 仲量聯行亦表示，2024年整體甲級寫字樓空置率攀升至13.1%，為過去25年以來的新高，其中中環跌幅達12.0%。
高空置率直接導致寫字樓租金持續下跌。 2024年上半年，整體甲級寫字樓租金下跌了2.1%，其中中環跌幅為0.5%。 雖然跌幅相對較小，但持續的下降趨勢，加上對未來租金走勢的負面預期（有報告預計2025年租金將再下跌5%至10%），無疑削弱了投資者對購入物業的信心。畢竟，物業的投資回報與租金收入息息相關。
價格的現實與心理關口
回到環球大廈的頂層銀主盤，23,000港元每平方呎的意向價，看似已較2018年同廈其他樓層的成交價大幅折讓。根據資料，環球大廈對上一宗全層成交追溯至2018年，當時11樓全層的成交呎價高達44,000港元，目前的估值呎價已回落近一半（約47%）。 即使與近期中環區其他甲廈的銀主盤或低價成交相比，例如中環美國銀行中心一個銀主盤在2024年4月以每呎約18,012元易手，創該廈14年新低，以及中環中心低層單位曾以呎價18,800元成交，環球大廈頂層23,000元的呎價似乎處於中間偏高的位置。
然而，市場的價值判斷往往是相對而非絕對的。在一個普遍預期租金和樓價仍有下行空間的市場環境下，潛在買家可能會認為目前的叫價尚未觸底。他們或許在等待更深的折扣，或者對市場前景感到迷茫，不願在此刻鎖定大額投資。銀主盤雖然常常以低於市價推出以求快速套現，但其最終成交價仍需取決於市場的承接力。 長達半年的銷售期，正是市場承接力不足的有力證明。
除了宏觀經濟和市場供需的因素，銀主盤本身也可能帶有一些心理上的考慮。儘管這個物業是以「現狀交吉」形式出售，省卻了處理現有租客的麻煩，但潛在買家可能會對物業的具體狀況（例如是否需要大規模翻新）以及前業主的背景有所顧慮。
曙光何在？漫漫長夜後的期盼
面對持續的挑戰，香港商業地產市場何時才能迎來轉機？有分析預計，儘管2025年市場仍面臨供應過剩等挑戰，但2027年起新增寫字樓供應將顯著減少，屆時寫字樓租賃市場有望逐步回暖。 此外，聯儲局預計未來可能進一步減息，這對依賴融資的房地產投資而言是個潛在的利好因素。
對於環球大廈頂層這個銀主盤而言，其獨特的地理位置和頂層特色仍然是其價值所在。中環作為國際金融中心的核心地位並未改變，對於需要在核心商業區設立總部或重要辦事處的企業而言，環球大廈依然具有吸引力。只是在當前的市場氛圍下，買家變得更加挑剔和議價能力更強。
這宗個案反映出，即使是昔日備受追捧的核心地段優質物業，在市場調整期也難獨善其身。銀主盤的出現，提供了低於高峰期入市的機會，但買家在出手前會更仔細地權衡風險與潛在回報，對價格的期望也更貼近市場的現實，甚至是對未來可能進一步下跌的預期。
最終，環球大廈頂層銀主盤能否成功覓得新主，將取決於市場情緒何時好轉，以及銀主與潛在買家之間能否在價格上找到一個雙方都能接受的平衡點。在這場漫長的「待嫁」中，時間是關鍵的變量，而市場的耐心，也正經受著考驗。
