樓市乍暖還寒，康景花園的最新成交啟示錄
近期樓市氣氛如同初夏的天氣，時晴時雨，讓人難以捉摸。在多變的市場中，每一個成交個案都像一顆小小的試金石，反映出當前的溫度與走向。鰂魚涌康景花園錄得的6月首宗成交，一伙實用面積846平方呎的四房一套單位，以818萬元易手，實用呎價為9,669元，這個數字不只是一組冰冷的數據，它背後隱藏著屋苑本身的特點、買賣雙方的考量，以及更廣闊市場環境的縮影。 究竟這次成交透露了哪些市場訊息？讓我們一起深入探討。
山景為伴，寧靜中的便捷
康景花園坐落於鰂魚涌康柏徑，依傍著翠綠的柏架山，不少單位享有開揚的山景，營造出城市中難得的寧靜氛圍，彷彿置身於一片綠意盎然的森林之中，為住戶提供「森林浴」般的寫意生活。 屋苑於1989年落成，樓齡已逾三十載，由五座物業組成，提供接近千個單位，間隔多元，從實用面積約440平方呎的兩房單位，到逾千平方呎的四房及複式單位都有。 屋苑內設有泳池及兒童設施，滿足基本的休閒需求。 雖然身處清幽之地，康景花園的交通依然便捷，步行至港鐵太古站約需9分鐘，同時也有小巴接駁至鰂魚涌，方便前往各區，鄰近東區海底隧道也使過海九龍變得快速。 生活配套方面，附近的康怡廣場和太古城中心提供豐富的購物、餐飲及娛樂選擇，滿足日常生活所需。 此外，屋苑所屬的小學14校網及東區中學校網，亦包含不少受歡迎的學校，對有學齡子女的家庭來說具備吸引力。
四房開則的市場價值
這次成交的單位為康景花園A座中層2室，實用面積846平方呎，屬四房一套間隔，望山景。 在寸金尺土的香港，四房單位的供應相對較少，尤其是位於港島東、同時享有寧靜山景的四房單位，更顯其獨特性。 對於尋求寬敞居住空間的家庭來說，這類單位具有一定的吸引力。新買家是外區用家，他們選擇康景花園，除了看中區內發展成熟外，單位造價吸引亦是決定入市的關鍵因素。 這反映出在當前市場環境下，具備良好實用面積和間隔，且定價合理的單位，依然能吸引具實際需求的買家。
呎價背後的市場訊號
每平方呎9,669元的成交價，相較於屋苑過去30日的平均成交呎價約9,386元，略高一些。 然而，對比過往的紀錄，康景花園的平均呎價曾高達逾萬元，甚至有超過14,000元的紀錄。 這次的成交呎價反映了當前市場的現況，即樓價相較於過去的高峰有所回落。雖然是6月首宗成交，但這個呎價水平與近期市場整體「量跌價軟」的氛圍是吻合的。
當前樓市的挑戰與機遇
康景花園這宗成交，是當前香港樓市面臨挑戰的縮影之一。進入2024年下半年，樓市氣氛確實有所轉淡。回顧上半年，在「撤辣」措施的帶動下，市場曾迎來一波小陽春，成交量顯著回升，創下兩年半新高。 然而，這股衝勁在進入5月後開始減弱，6月份的整體樓宇買賣合約登記宗數和金額均出現下跌，較5月分別回落近三成。 這顯示出市場購買力經過上半年的釋放後，已有所消耗，加上減息預期降溫以及銀行逐步收緊按揭等因素，令買家入市態度變得更為謹慎，市場觀望情緒濃厚。
發展商減慢推盤步伐，二手市場業主則繼續面臨劈價壓力。 這些都導致了樓價的持續調整。反映樓價趨勢的中原城市領先指數（CCL）已跌穿「撤辣」前的低位，回落至接近七年半的新低，甚至回到2016年的水平。 上半年各類樓價指數普遍下跌，其中大型單位樓價指數跌幅更為明顯。 在這樣的市場環境下，康景花園的成交能以相對合理的價格達成，並吸引到外區用家，正說明了具備實際居住需求，且價格具有吸引力的物業，依然能找到買家。
長線投資與居住價值
對於康景花園的這宗成交，原業主於1994年購入，持貨31年，賬面獲利逾三百萬元，單位期內升值七成。 這雖然無法與過去樓市高峰期動輒翻倍甚至數倍的升幅相比，但也反映出即使經歷市場波動，優質地段和具備居住價值的物業，長期而言仍具備一定的升值潛力。康景花園清幽的居住環境、便捷的交通以及完善的生活配套，使其具備吸引用家的基本條件。在市場調整期，對於有實際居住需求的買家而言，或許正是尋找「筍盤」的時機。
總結而言，康景花園的這宗成交，是當前市場環境下一個活生生的例子。它既反映了整體樓市交投放緩、價格調整的趨勢，也同時顯示出具備自身優勢的屋苑，以及定價符合市場預期的單位，仍然能夠吸引到真正有需求的買家。未來樓市走向仍充滿不確定性，宏觀經濟、利率走勢以及政府政策都將是影響市場的重要因素。然而，對於有意入市的買家來說，深入了解個別屋苑的特點、單位條件以及近期成交情況，並結合自身的財務狀況和實際需求，方能在波動的市場中作出更明智的決策。
