寫字樓差餉租值大跳水，是疫後經濟變革的冰山一角，抑或是市場供需失衡的必然結果？香港作為國際金融中心，其核心商業區的寫字樓市場向來是經濟活力的晴雨表。然而，近年來的一連串數據顯示，這個重要的指標正經歷著前所未有的挑戰。整體指標寫字樓的差餉租值在過去五年內持續下跌，累計跌幅接近三成，其中，位處核心地帶的中環中心，其租值跌幅甚至高達四成，這不僅僅是數字的變動，更是商業生態和市場結構深層次調整的體現。
寫字樓差餉租值的連年下跌，如同一面鏡子，折射出當前香港寫字樓市場的困境。差餉租值作為評估物業應課差餉的重要基礎，其變動直接反映了物業的租金水平。當租值持續下滑，意味著業主實際收取的租金正在減少，這對於持有大量寫字樓物業的投資者和企業而言，無疑是一記重擊。
細看數據，自2019年的高峰以來，整體指標寫字樓的差餉租值已經連續下跌了五年，累計跌幅達到28.5%。而在這場租值「跳水」潮中，不同地區和類別的寫字樓表現也有所差異。頂級寫字樓的累計跌幅約為26.7%，而甲級寫字樓的跌幅則更為顯著，達到31.2%。這顯示出，即使是曾經備受追捧的甲級寫字樓，也難逃租值下跌的命運。
港島區作為傳統的核心商業區，雖然擁有眾多頂級和甲級寫字樓，但在這波跌勢中受到的衝擊尤為嚴重。港島區甲級寫字樓的租值在過去五年中累計下跌了32.9%，跌幅明顯高於九龍區的23.9%。這或許與港島區較高的寫字樓供應量有關，當市場需求疲弱時，供應過剩的問題會被進一步放大，導致租金面臨更大的下調壓力。
而在眾多寫字樓中，中環中心可謂是跌幅最為慘烈的一個。作為中環的地標性建築，中環中心的差餉租值較2019年高位累計下跌了39.9%，幾乎達到四成。緊隨其後的是太古廣場2期，其租值更是連跌六年，累計跌幅達到35.1%。這些數字令人觸目驚心，也引發了我們對於寫字樓市場未來走向的深思。
是什麼原因導致了這場寫字樓租值的大跌？背後是多重因素疊加的結果。
全球經濟前景的不確定性是影響寫字樓需求的重要因素之一。在當前複雜多變的國際經濟環境下，許多企業對於擴張持謹慎態度，甚至縮減辦公空間，以降低營運成本。這種需求的疲弱直接導致了寫字樓空置率的攀升。
工作模式的改變也是不容忽視的因素。隨著科技的發展和疫情的催化，遙距工作和混合工作模式逐漸普及。越來越多的企業開始重新評估其辦公空間需求，部分企業選擇縮小辦公室規模，甚至完全取消實體辦公室，這進一步減少了對寫字樓的需求。
此外，近年來寫字樓市場的供應量持續增加，新落成的寫字樓項目為市場帶來了大量新增供應。當供應增加而需求減少時，供需失衡的問題就日益凸顯，加劇了租金的下行壓力。據數據顯示，寫字樓空置率已上升至1983年以來的41年新高，這是一個 alarming 的信號，表明市場消化現有供應的能力已經大不如前。
核心商業區面臨的挑戰尤為嚴峻。中環及金鐘等核心區域的甲級寫字樓租值跌幅顯著，較2019年高位下跌了35.9%及32.0%。這與區內新落成寫字樓項目帶來的供應增加有密切關係。例如，The Henderson及長江集團中心二期等新項目的入伙，增加了市場的競爭，對現有寫字樓的租金造成壓力。
儘管短期內寫字樓租值仍面臨下調壓力，但市場也出現了一些積極的跡象。有分析指出，2025年寫字樓租賃市場氣氛略有改善，租賃交投有所增加。然而，供應過剩的問題依然存在，租金短期內大幅反彈的可能性不大。 未來寫字樓市場的走勢，將取決於全球經濟的復甦進度、企業工作模式的進一步演變以及新增供應的消化情況。
寫字樓差餉租值的連跌，不僅僅是數字的變化，更是一個城市經濟結構和發展模式變革的縮影。它提醒著我們，傳統的商業模式正在受到挑戰，靈活應變和創新求變成為了在新的市場環境中生存和發展的關鍵。
面對寫字樓市場的嚴峻挑戰，政府和業界都需要積極應對。政府可以考慮推出更多支持企業的政策，例如提供租金補貼或稅務優惠，以減輕企業的營運成本，刺激租賃需求。同時，業界也需要思考如何提升寫字樓的吸引力，例如增加共享辦公空間、提供更靈活的租賃條款，或者將部分寫字樓改建為其他用途，以應對市場需求的變化。
寫字樓租值的大幅下跌，是市場自我調整的過程，也是對未來發展方向的提示。這場「跳水」潮雖然帶來了挑戰，但也可能催生新的機遇。例如，更低的租金成本可能會吸引新的企業入駐，為市場注入新的活力；而工作模式的改變也可能會催生出更多元化和靈活的辦公空間解決方案。
整體而言，香港寫字樓差餉租值的連年下跌，是一個複雜而多層次的問題，涉及全球經濟、科技發展、工作模式變革等多個層面。中環中心等指標寫字樓的顯著跌幅，更是將這個問題擺在了聚光燈下。這場跌勢或許會持續一段時間，但同時也為市場的未來發展提供了重新思考和定位的機會。如何化解當前的困境，抓住潛在的機遇，將是擺在所有市場參與者面前的重要課題。
