思緒在數字間流轉：預售樓花同意書的「零」與香港樓市的真實寫照
香港地產市場向來風起雲湧，每一個數字都牽動著無數人的心弦。最近，地政總署公佈的一組數據，讓市場再次屏息：上月新盤預售樓花同意書的批出和申請數量，竟然雙雙掛零。這不是一個尋常的現象，根據資料顯示，上一次出現這種「零批出」、「零申請」的情況，已經是2022年2月，當時正值新一波疫情爆發，樓市活動幾乎停擺。再往前追溯，則是2013年4月。這次「零雙零」的再現，究竟是曇花一現的巧合，抑或是香港樓市深層問題的反映？這份報告，將帶您深入剖析這現象背後的意涵，探討香港樓市的現況與未來走向。
靜默的數字：樓花市場的異常訊號
預售樓花同意書，俗稱「售樓紙」，是發展商在新盤尚未建成前進行預售的入場券。它的批出和申請數據，向來被視為樓市未來供應和發展商信心的重要指標。正常情況下，每月都會有一定數量的項目獲批或提出申請，這代表著市場的活力和持續的供應鏈。然而，上個月「零批出」、「零申請」的數據，打破了這種常態，猶如一聲沉寂的警鐘，引發市場的高度關注。
回顧過去一年的數據，這種「零申請」的情況並非首次出現，但在「零批出」的同時伴隨「零申請」，則顯得異常罕見。例如，在2023年3月，私人住宅項目曾出現「零申請」，當時市場分析認為是庫存量過高所致。而今年1月，也再次出現「零申請」，距離減辣措施推出僅約三個月，顯示減辣未能立即刺激發展商申請預售的意願。這種斷斷續續的「零申請」情況，與過去一年市場的疲弱表現互為印證。
庫存高企：發展商按兵不動的現實
為何發展商在上月突然停止了預售樓花的申請步伐？最直接的原因，可能與目前龐大的新盤庫存量有關。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，目前市場上的新盤庫存量超過2萬伙，這數字已經足以應付過往一年的新盤成交量，顯示庫存未能被市場有效吸收。 美聯物業首席分析師劉嘉輝也表示，截至4月底，累積貨尾量約22,173伙，即使按月略有減少，但隨時可推售的新盤單位數目連同已批出預售但尚未發售的單位合計，仍高達近3.85萬伙，顯示短期供應持續高企。
在龐大的庫存壓力下，發展商顯然沒有急於推出新項目。即使獲得預售樓花同意書，也未必能立即轉換成銷售數字。這就降低了發展商申請預售樓花的迫切性。 與其急於將更多供應投入市場，不如先專注於消化現有的庫存。這種「去庫存」的策略，成為了發展商現階段的首要任務。
市場觀望情緒：買家偏好與樓市前景
除了供應過剩，買家心態的轉變也影響了發展商的推盤策略。張翹楚提到，目前市民傾向購買現樓，而非樓花。 這可能是受到過去一些樓花項目延遲交樓或質素問題的影響，也反映了市場對樓市前景的不確定性。在樓價波動較大的時期，買家更傾向於「眼見為實」，購買已經落成、可以即時入住的現樓單位，以降低風險。
此外，香港樓市目前面臨多重利淡因素，包括樓價下跌導致的負資產增加、高企的利率環境以及不明朗的減息步伐。 這些因素都加劇了市場的觀望情緒，買家入市意欲不高，導致新盤銷售放緩，進一步推高了貨尾量。 在這種氛圍下，發展商選擇暫緩申請預售，也是順應市場需求，避免新項目入市後銷售不如預期的務實做法。
「零批出」：審批流程與市場節奏
另一個值得探討的點是「零批出」。預售樓花同意書的審批流程由地政總署負責，需要審閱發展商的財政狀況、工程進度、買賣合約條款等細節。 雖然上月沒有項目獲批，但這不一定代表審批流程出現問題。有可能是當月正在審批的項目數量較少，或是個別項目的審批進度受到文件提交或其他因素的影響而未能趕及在月內完成。
然而，在「零申請」的背景下出現「零批出」，也可能間接反映了市場的整體節奏放緩。當發展商普遍採取觀望態度，減少新項目申請時，地政總署的審批工作量自然也會相應減少，出現「零批出」的可能性也會增加。
待批樓花：未來的潛在供應
儘管上月出現「零批出」、「零申請」，但市場上仍然有一定數量的項目正在等待批准。根據地政總署的數據，目前有17個項目待批樓花，涉及6,517伙。 這些待批的項目，是未來潛在的新盤供應。一旦市場氣氛好轉，或是發展商決定加快推盤步伐，這些項目將陸續獲得批准並進入市場。
然而，需要留意的是，待批樓花數量也可能受到發展商撤回申請的影響。在樓市前景不明朗時，部分發展商可能會選擇撤回預售申請，重新評估推盤時機或項目設計。 去年就曾有項目撤回申請，導致待批單位數量下降。 因此，待批樓花數量並非一成不變，會隨著市場變化而調整。
展望未來：尋找樓市的動力
上月預售樓花「零批出」、「零申請」的現象，為香港樓市的現況提供了一個切實的註腳。它反映了在高庫存、買家觀望以及多重利淡因素下的市場疲弱。發展商的按兵不動，是應對當前市場環境的理性選擇。
要打破這種沉寂，需要市場找到新的動力。這可能來自於經濟環境的改善、利率的下調，或是更具吸引力的房屋政策。同時，發展商的推盤策略也至關重要，如何定價、如何促銷，都將影響新盤的去化速度。
香港樓市的未來走向充滿變數，但可以確定的是，上個月的「零雙零」數據，為我們提供了一個寶貴的觀察窗口，讓我們更深入地理解市場的脈動。接下來的數月，預售樓花同意書的批出和申請情況，將繼續是判斷樓市是否回暖的重要指標。
結語：數字背後的市場故事
每一個數字都有它的故事，而預售樓花同意書的「零批出」、「零申請」，講述了一個關於觀望、關於庫存、關於市場情緒的真實故事。這個故事提醒我們，樓市並非只是冰冷的數字遊戲，它與經濟、社會、甚至人們的情緒緊密相連。在等待市場再次注入活力的同時，我們也應更理性地看待這些數字，理解它們背後的市場邏輯，才能在變幻莫測的樓市中，找到屬於自己的方向。
