樓市春江鴨：銀行估價指數的暖意與前行挑戰
彷彿經歷了一場漫長的寒冬，香港樓市終於迎來了一絲暖意。這股暖意，最先從銀行對物業的估價態度中悄然流露。中原估價指數（主要銀行）CVI的連續三周攀升，不僅僅是數字上的變化，更像是一群春江鴨，預示著冰封已久的市場，或許正在悄悄融化。這個指數不僅反映了銀行對樓市的信心，也間接影響著置業者和投資者的入市意願，其動向可說是市場情緒的重要風向球。
窺探銀行估價指數的奧秘
要理解當前樓市的變化，我們首先需要了解中原估價指數CVI的運作機制。這個指數是中原地產針對其城市指數成份屋苑樣本單位，定期調查主要銀行對這些單位的估價變動而得出的。它採用擴散型指數方式計算，100點代表銀行完全看好後市，0點代表完全看淡，而50點則是好淡的分界線。換句話說，當CVI高於50點，意味著持看好態度的銀行多於看淡；低於50點則相反。而指數的變化，往往能提前反映市場的情緒走向。
近期CVI的表現確實令人矚目。最新數據顯示，CVI報46.33點，較上周的44.23點上升了2.10點。 更重要的是，這個指數已經連續三周上升，累計升幅達10.14點，並且連續三周站穩在40點以上的「好淡分界區」，正逐步逼近象徵看好與看淡分野的50點水平。 這預示著，銀行對樓市的保守態度正在軟化，並逐漸轉向正面。
銀行態度轉趨正面的多重因素
銀行態度之所以逐漸轉趨正面，背後有多種因素 intertwined。首先，拆息的大幅回落是重要的催化劑。拆息是銀行同業之間的短期借款利率，其高低直接影響銀行的資金成本。當拆息下降，銀行的資金成本壓力得到緩解，這使得它們更有空間在樓按業務上採取更為積極的策略。 想像一下，銀行的資金就好比貨架上的商品，資金成本降低了，銀行自然更願意將其「出售」給有需要的樓宇按揭客戶。
其次，新盤及貨尾銷售理想，也為市場注入了信心。近期不少新樓盤受到市場歡迎，去貨速度不俗，同時累積的貨尾單位也在逐步減少。這顯示市場上仍存在一定的購買力，且在特定價格和條件下，買家願意入市。新盤的良好銷售表現，通常會對二手市場產生帶動作用，因為部分向隅客可能會轉投二手市場尋找合適的物業。
此外，「供平過租」現象的重臨，也吸引了部分原本租樓的人士考慮置業。當每月的按揭供款金額低於或接近租金支出時，買樓的吸引力便會增加，特別是對於有長期居住需求的人士而言，置業可能成為更具經濟效益的選擇。這也刺激了二手成交量的增加，進一步鞏固了市場回暖的跡象。
CVI與樓價走勢的聯動關係
CVI的走勢與樓價（以中原城市指數CCL為代表）之間存在著一定的先行指標作用。從過往經驗來看，CVI的變化往往領先於CCL。例如，在2024年2月底政府全面撤辣後，樓市成交量回升，CVI便從低位14.49點連升九周，一度升至73.73點，並連續六周處於60點以上的看好區域，同期CCL也擺脫低位，在窄幅區間內徘徊。 這說明當銀行估價積極時，樓價通常會隨之企穩甚至回升。
然而，這種聯動關係並非一帆風順。在全面撤辣後的反彈過後，CVI曾回落至40點至60點的好淡分界區間，樓價的向上動力也因此受阻。 到了2025年，全球經濟和政治環境面臨新的挑戰，例如美國總統上場、貿易戰升溫以及聯儲局放緩減息步伐等因素，都對市場情緒產生了影響。 CVI結束了在50點上下徘徊的局面，單周急跌至40點左右，樓價也未能進一步突破，持續在低位徘徊。 這段經歷提醒我們，儘管CVI是重要的參考指標，但樓市的走向仍然受到宏觀經濟、政策以及國際局勢等多方面因素的影響。
向上挑戰50點的關鍵時刻
目前CVI連升三周，企穩40點以上，並向上挑戰50點水平，這是一個關鍵的時刻。如果CVI能夠成功突破50點並長期企穩，將會是一個強烈的信號，預示著樓價有望見底止跌。 突破50點意味著銀行對樓市的整體看法轉為積極，這將增強市場的信心，吸引更多潛在買家入市，從而為樓價提供支撐。
然而，前方的路並非坦途。正如中原地產研究部高級聯席董事楊明儀所指出的，近日中美貿易糾紛再度升溫，加上6月19日美國聯儲局將公布議息結果，這些外部因素都可能為拆息的走勢帶來不確定性。 拆息能否維持在低水平，將直接影響銀行資金成本和樓按業務的積極性，進而對CVI和樓價產生影響。
潛在的挑戰與不確定性
儘管目前銀行取態轉趨正面，但樓市仍然面臨一些潛在的挑戰和不確定性。中美貿易糾紛的升溫可能影響全球經濟前景，香港作為高度外向型的經濟體，難免會受到波及。經濟前景的不確定性可能會影響企業的盈利和個人的收入，進而削弱置業意願和能力。
美國聯儲局的議息結果也是另一個需要密切關注的焦點。雖然目前市場預期聯儲局會放緩加息步伐甚至有機會減息，但實際的政策走向仍存在變數。如果聯儲局的政策不如預期般寬鬆，可能會對全球利率水平產生影響，進而影響香港的拆息和樓按利率。
此外，儘管新盤銷售理想，但市場上的供應量仍然是一個需要考慮的因素。持續的新盤供應可能會對二手市場的價格構成壓力。買家在選擇物業時，除了關注價格，還會考慮地段、樓齡、單位質素等多個因素。
總結：審慎樂觀下的前行
總而言之，中原估價指數CVI連升三周並挑戰50點好淡分界線，確實反映了銀行對樓市取態的正面轉變，為市場帶來了一絲暖意和希望。拆息回落、新盤銷售理想以及「供平過租」等因素，都為CVI的上升提供了支持。
然而，我們也必須看到潛在的風險和不確定性，特別是外部經濟環境的變化和貨幣政策的走向。CVI能否成功突破並企穩50點，以及樓價能否真正見底回升，仍有待觀察。
對於置業者和投資者而言，目前的市場情況是複雜的。銀行取態的正面轉變是一個積極的信號，但仍然需要保持審慎。在做出決策之前，應充分考慮自身的財務狀況、風險承受能力，並密切關注市場的最新動態以及宏觀經濟環境的變化。這波樓市的暖意能否持續，並最終演變成一場春暖花開，讓我們拭目以待。
