香港四大核心商舖空置率飆破12% 冬季生意寒潮來襲

香港作為國際商業及旅遊的重要樞紐，其核心商業區的商舖市場一直是業界和公眾關注的焦點。近年隨著全球及本地經濟環境的轉變、消費者購買習慣的轉型，以及新冠疫情的持續影響，香港零售行業面臨著前所未有的重重挑戰。根據美聯工商舖資料研究部最新發佈的數據顯示，2025年第一季涵蓋中環、尖沙咀、銅鑼灣及旺角四大核心商圈的整體空置率升至12.1%，空置商舖數目高達897間，創下自2020年第三季以來連續18個季度新高紀錄[1][2][3]。這組數字不僅反映了當前商舖市場的嚴峻形勢，也顯示零售業正經歷結構性調整及外部衝擊，對香港經濟帶來深遠影響。

四大核心區空置率創新高：現況與背後因素

數據明顯反映市場氣氛轉冷

美聯工商舖資料研究部的統計指出，今年首季四大核心商圈空置率高達12.1%，創下近五年來的最高紀錄[1][2][3]。這種趨勢並非偶然，自2016年以來空置率持續走揚。當中，「吉舖」數量逼近九百，凸顯出大量商戶選擇退出租約或暫時關閉店鋪。背後原因多元且複雜，涵蓋全球經濟放緩、本地消費需求減弱等宏觀因素，同時也包括網購崛起及消費者購物模式轉變，實體店的客流及需求因而大幅縮減。

結構性問題與短期衝擊共同影響

除了整體經濟環境不佳外，商舖空置問題還涉及多種結構性挑戰。傳統零售行業例如文具店等，在電商平台迅速發展的環境下逐漸式微[4]。同時，隨著寫字樓需求減弱，周邊配套服務亦呈滑落趨勢，形成產業鏈連鎖反應。疫情對旅遊業的打擊更令以遊客為主要客源的核心商圈雪上加霜，促成「吉舖潮」難以逆轉的局面。

區域之間存在明顯差異與發展潛力

值得關注的是，不同地區的空置情況存在顯著分別。以東九龍地區為例，政府積極推動CBD2發展計劃及工廠活化改建，帶來新式甲級商廈落成，促成更多商業供應。然而，該區甲級寫字樓空置率約20%，反映供過於求的問題依然明顯[4]。相比之下，四大核心區雖然面對較高空置率壓力，整體仍保有較強吸引力。預計當市場回暖，或租金持續調整至合理水平時，能夠吸引新租戶陸續進駐。

工商舖交投情況：有起色但整體落後市場

註冊成交量明顯回升

即使面對「吉舖潮」的持續壓力，今年前五個月香港工商舖註冊成交數量達到1861宗，按年增長超過39%[2][5]，顯示投資者信心開始逐步回升，市場活力有所恢復。在不同物業類型中，寫字樓及工業大廈的表現相對理想，然而傳統街舖仍然明顯落後大市。

街鋪市場困境依然突出

儘管總體成交氣氛有所改善，但「街鋪寒冬」依然難見明顯好轉。四大核心商圈——中環、尖沙咀、銅鑼灣和旺角——的黃金地段多個商舖長期空置，缺乏活力。部份價值不菲的複式大鋪甚至需時長達三年才找到新租客，例如中環盈置大廈的個案[4]。這反映出儘管租金大幅調降，加上業主願意提供更多靈活租賃條件以吸引店舖進駐，但市場需求依然不足，使街舖經營困難局面難以有效緩解。