在這個充滿變數的時代，香港樓市的走向牽動著無數人的心。買家期盼合理價格，賣家希望能鎖定利潤，而市場分析師則努力從紛繁的數據中尋找規律。戴德梁行香港董事總經理、大中華區策略發展顧問部主管鄧淑賢女士提出的觀點，為我們理解當前樓市提供了一個清晰的視角：樓價的關鍵，在於「成交量」。這不僅僅是一個簡單的供需定律重複，更是對市場情緒、資金流向與未來預期的一種精準洞察。
成交量：樓價的真實溫度計
鄧女士的分析點出了樓市最根本的動能之一——交易活動的熱絡程度。想像一下，如果市場上幾乎沒有買賣，即使潛在的買家或賣家心裡對價格有自己的想法，缺乏實際的交易行為來碰撞和確認，所謂的「市價」也就成了無根浮萍。只有當成交量放大時，無論是向上還是向下，市場的真實供需力量才能得以展現，議價空間隨之變化，進而引導價格形成新的均衡。
成交量低迷，往往意味著買賣雙方對價格預期存在較大落差，或是在觀望，不願輕易入市。這時市場的價格發現機制失靈，少數的交易案例難以代表整體趨勢。反之，成交量回升，代表市場的活躍度增加，資金開始流動。如果成交量在價格上漲時放大，通常預示著升勢有望持續；若在價格下跌時放量，則可能預示著跌勢有加速風險。因此，成交量不是樓價變動的結果，更像是其先行指標或同步驗證。戴德梁行將成交量視為判斷後市樓價走向的核心，可謂一語中的，抓住了市場脈動的關鍵。
「正負3%」：窄幅波動下的市場心理
鄧女士預測今年樓價可能在正負3%的水平內浮動，這是一個相對溫和且窄幅的區間。這個預測反映了當前市場面臨的多重力量拉扯。一方面，高利率環境持續壓抑著買家的入市意願和負擔能力，全球經濟增長放緩也影響著香港的經濟前景和市場信心。這些因素構成樓價的下行壓力。
另一方面，市場也存在一些支撐因素。例如，香港的住宅供應在短期內並非大幅增加，部分地段或類型的物業仍然具有一定的稀缺性。累積了一段時間的剛性需求（如首次置業或換樓）在價格調整後可能重新被激發。此外，政府的潛在政策調整、或是外圍經濟環境的改善（例如預期中的減息周期），都可能為樓市帶來正面的催化劑。
在多空因素交織、力量大致均衡的情況下，市場缺乏單邊大幅突破的動能。買家不願追高，賣家也不願大幅降價「賤賣」，雙方博弈的結果便是價格在一個狹窄的區間內拉鋸。正負3%的波動，或許代表著市場在尋找新的平衡點，而這個尋找過程，將是充滿拉鋸與不確定性的。這個預測也暗示著，除非出現重大的外部衝擊或政策轉向，否則樓市大起大落的可能性相對較低，更多是區間內的波動。
牽動成交量的幕後之手
要理解樓價走勢，就必須深入探討影響成交量的各種因素。其中，利率環境無疑是影響成交量最直接且重要的因素之一。持續的高利率增加了置業成本，降低了買家負擔能力，直接壓抑了需求。反之，一旦啟動減息周期，將有效降低按揭負擔，釋放購買力，刺激成交。
宏觀經濟狀況也是關鍵。經濟前景不明朗、失業率上升或收入預期下降，都會削弱置業信心，導致觀望情緒濃厚，成交減少。反之，經濟復甦、就業穩定、營商環境改善，則有利於提振市場氣氛，促進交易。
政府的房屋政策和相關印花稅等措施，對成交量有立竿見影的效果。例如，過去實施的「辣招」有效冷卻了市場過熱情緒，降低了投機活動，但也一定程度上限制了換樓鏈的流動性。未來任何關於放寬或收緊政策的信號，都將顯著影響市場預期和交易行為。
此外，市場情緒和投資者信心本身就是一種強大的力量。樓市具有一定的羊群效應，當大家普遍看好時，成交量容易放大，價格易漲；當普遍看淡時，觀望和拋售情緒會導致成交萎縮，價格承壓。全球地緣政治風險、國內經濟表現等外部因素，也會透過影響資金流向和市場情緒，間接左右香港樓市的成交活躍度。
前瞻：變數中的航行
戴德梁行提出的正負3%預測，提供了一個有價值的基線情景，但也正如所有預測一樣，存在潛在的變數。影響這些變數實現與否的關鍵，依然在於上述提及的各種因素將如何演變。
首先，美國聯準會的利率政策走向是牽動香港資金成本的核心。減息時間和幅度，將對按揭利率產生直接影響，進而左右買家負擔能力和入市意願。其次，香港本地經濟能否持續復甦，遊客和投資者信心能否全面恢復，亦將對樓市需求端產生影響。
此外，內地經濟的表現和政策導向，對香港這個高度依賴內地的經濟體而言至關重要。跨境資金流動、內地買家對香港物業的興趣變化，都可能成為影響成交量和價格的變數。最後，任何未能預見的「黑天鵝」事件，如新的疫情、地緣政治衝突升級等，都有可能打破現有的市場平衡，帶來更大幅度的波動。
結語：量價博弈下的謹慎前行
戴德梁行鄧淑賢女士將樓價走勢的關鍵聚焦於成交量，並預測今年樓價將窄幅波動於正負3%，精準地捕捉了當前市場的核心矛盾與特點。這是一個量價相互印證、多空力量博弈的時期。對於置業者而言，這或許是一個需要耐心觀察、謹慎決策的階段。市場的溫度計——成交量，將持續為我們揭示樓價走向的真實信號。在這個不確定性猶存的環境中，理解成交量背後的推手，洞察市場的細微變化，才能更穩健地 navigating 在樓市的航程中。
